Kentsel dönüşüm projelerinde matematiksel ve finansal modellemenin önemi

Yazdır

Ülkemizde gerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, gerekse belediyeler tarafından temelde, afet ve yerel zemin risklerinden kaynaklanacak zararların minimize edilmesi ve kentsel yaşam standartlarının yükseltilmesi amaçlı olarak Kentsel Dönüşüm çalışmaları yapılmaktadır.

Son dönemde de bu çalışmaların hız kazandığı görülmektedir. Bu çalışmalar kanun ve yönetmeliklerle disipline edilmeye çalışılmış, zaman içerisinde de değişiklik ve yenilemelere maruz kalmıştır. Günümüzde de halen çalışmalar sürmekte ve uygulama esnasında birçok eksiklikler ve değişmesi gereken önemli noktalar tespit edilmektedir. Bu sorunlar hakkında konunun uzmanları tarafından çalıştaylar, seminerler ve kongreler düzenlenerek tartışılmaktadır. 

Kentsel Dönüşüm denildiğinde akla ilk gelen ekonomik ömrünü tamamlamış ve depreme dayanıksız yapılardan kurtulmak ve daha modern ve estetik yapılara kavuşmak veya sürdürülebilir, sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir yaşam çevrelerinin oluşması gibi tanımlamalar gelebilir. Ancak hak sahipleri daha çok yapılacak konut ve işyerlerinde kendi haklarına ne düşeceği ile ilgilenebilir. Dolayısıyla yapılacak yeni imar planı ve kentsel tasarım projelerinde hak sahiplerine dağıtılacak konut, işyeri v.b. vasıflı taşınmazların hesaplanmasında, finansman, matematiksel dağıtım, uzlaşma modellemelerinin doğruluğu ve uygulanabilirliği ön plana çıkmaktadır.  

Matematiksel ve finansal modellemelere altlık oluşturacak çalışmalardan bahsetmek gerekirse; 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” veya 5393 Sayılı “Belediye Kanunu – 73. Madde” kapsamında “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” ilan edilen bölgeler için ilk olarak kadastral paftaların doğruluğu, varsa eksikliklerin giderilmesi ve meri imar planının irdelenerek eksik ve hataların saptanması gerekmektedir. Saha çalışmalarında mevcut ve yasal değerlerin belirlenmesi aşamasında ise kentsel dönüşüm konusunda tecrübeli SPK Lisanslı Değerleme Şirketleri ile Gayrimenkul Değerleme Uzmanları tarafından değerleme raporları hazırlanarak, alan bütününde değer haritası oluşturulmalıdır. Proje alanı içerisinde ise hak sahipleri ile yapılacak anketler, belirlenen eksiklikler, hatalar ve yapılması gerekenler uzlaşma görüşmelerinin başarılı geçmesinde etkili olacaktır.  

Matematiksel ve finansal modellemeler, “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” ilan edilen bölgelere göre farklılık gösterebilir. Finansal Kaynak Modellerinin başlıcaları, İmar Haklarının Toplulaştırılması, İmar Haklarının Transferi, Kat Karşılığı Modeli, İhale Modeli olarak sıralanabilir. Bu modellere altlık oluşturacak ve hak sahiplerinin projeden gelecek alanlarının belirlenmesinde esas alınacak hesaplamalardan hangisinin projeye uygun olacağı bölgede yapılacak en etkin ve verimli kullanım analizi ve fizibilite çalışmaları sonucunda belirlenecektir. Proje için “Değer”, “Arsa Payı” veya “Alan” esaslı modellemelerden seçilecek bir veya birkaçının alternatifli analiz çalışmaları ve hesaplamaları sonucunda yeni yapılacak imar planının, imar fonksiyonlarının, emsal alanının ve toplam inşaat alanının belirlenmesinde, yeni yapılacak kentsel tasarımın projesi ise konut ve işyerleri tipleri, alanları, konumları ve sayılarının belirlenmesinde kullanılacaktır. Bu modellemeler sonucunda hak sahiplerine dağıtılacak taşınmazlar, borç-alacak bedelleri, kamulaştırılması gereken taşınmazlar ve uzlaşma kriterleri belirlenerek uzlaşma görüşmelerine esas muvafakat senetleri hazırlanarak hak sahipleri ile anlaşma sağlanacaktır.    

Kentsel dönüşüm projelerinde yapılacak yeni imar planı ve kentsel tasarım uygulamalarının, elbette ki çağdaş şehircilik ilkeleri kapsamında, yaşam kalitesini geliştirici, altyapı ve ulaşım sıkıntısını çözen, sosyal refahı artıracak, sosyal donatı alanlarının çeşitliliğini ve boyutlarını büyütecek şekilde tasarlanması gerekmektedir. Son yıllarda “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” ilan edilen bölgelerde, rant tartışmaları ve projelerin kısa dönemde tamamlanamaması, belirsizlikler v.b. yüzünden bölge sakinlerinin mağdur olma kaygılarında artış olduğu gözlemlenmektedir. Bu tartışma ve kaygıların son bulması, ancak modellemenin doğru olarak tasarlanması ile olabilir. Bu tasarının doğru ve iyi kurgulanması sayesinde hak sahiplerine dağıtılacak yeni taşınmazların değerlerinin ve satış kabiliyetinin artması, dolayısıyla yatırımcıya cazip gelmesi durumunda da projenin başarılı olması kaçınılmazdır.  

Modellemelerin doğruluğu ve uygulanabilirliği, uzlaşma görüşmelerinin hızlı geçmesi ve anlaşma oranının yüksek olmasını sağlayacaktır. Kentsel dönüşüm projelerinde asıl olan hak sahipleri ile uzlaşmaktır. Sonuçta bölgede yaşayan veya projeden sonra da yaşamaya devam edecek  olanlar,  bu taşınmazların sahipleri olacaktır  

M. Erinç Barış (Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurumsal Değerleme Müdürü-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, Şehir Plancı)