Arsa payı kanunu kentsel dönüşümü kitledi

16 Temmuz 2013 Salı Yazdır

Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapımı sürecine dahil olmak istiyor. Yasa ve arkasından gelen 3 yönetmelikle eksiklikler giderilmeye çalışılıyor.

Kentsel Dönüşüm yasası ile birlikte birçok yerde vatandaş taşınmazı ile ilgili risk analizi yaptırıyor ve binasının yeniden yapımı sürecine dahil olmak istiyor. Yasa ve arkasından gelen 3 yönetmelikle eksiklikler giderilmeye çalışılıyor. Halihazırda 2/3 kuralındaki adaletsizliklerin giderilememesi en büyük sorunlardan birisi ve 2/3 kuralı nedeniyle Mülkiyet hakkı tecavüzleri giderek büyüyor. Ancak biz bu yazımızda kentsel dönüşümde bu sıralarda yaşanan en büyük soruna Arsa payı sorununa dikkat çekmek istiyoruz. Neden mi? Çok basit bir cevabı var :

1) arsa payı Kentsel Dönüşüm yasasında (6306 sayılı yasa) kilit bir kavram ve malikler anlaşamazlarsa son noktada Arsa paylarının 2/3'ü oranında karar alınabiliyor.
2) arsa payı yeniden yapımda da çok büyük bir önem arz ediyor. Şöyle ki; müteahhitler yeniden yapımda maliklere arsa payları ve halihazırda kullandıkları metrekare üzerinden bir Daire veya işyeri veriyor.

İşte kilit önemdeki arsa payı sorunu nedeniyle kentsel dönüşümde süreç istendiği gibi gitmiyor ve birçok taşınmazda arsa payları nedeniyle mahkemelerde arsa payı düzeltimi davaları açılıyor.konuthaberleri.com

ARSA PAYI NEDİR?

Arsa payı bir taşınmazda bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak Mülkiyet payıdır. Kat Mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümler üzerine rayiç değerler orantısında (konum, cephe, büyüklük vb. olgular gözetilerek) verilen paydır. Arsa payı bir taşınmazda ya kat irtifakı kurulurken geçilirken ya da kat mülkiyetine geçilirken kurulur.

ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI NEDİR?

Kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçilirken tesis edilen arsa payının bağımsız bölümüne orantısız bir şekilde kurulduğunu iddia eden taraf arsa payının yeniden dağıtımı için dava açabilecektir. Arsa payı düzeltim davasında bilinmesi gerekenler şunlardır;

1) Davayı kendi bağımsız bölümüne orantısız bir şekilde arsa payı verildiğini iddia eden kat maliki açabilir.
2) Dava arsa paylarının tamamı ile yeniden düzenlenmesi söz konusu olacağı için o taşınmazda mevcut bulunan tüm kat maliklerine karşı açılacaktır. Kat maliklerinden birisi dahi dışarıda bırakılamaz.
3) Arsa payı düzeltim davasında zamanaşımı yoktur. Her zaman açılabilir.
4) Arsa payı düzeltim davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

5) Arsa payı düzeltimi davalarında esas olan İYİ NİYETTİR. Buradaki iyi niyet davayı açan davacının uzun yıllar sonra ortaya çıkarak arsa paylarını istemesinde hukuki menfaatinin bulunup bulunmadığının tespitidir. Yani yıllarca arsa payı oranında giderlere katılım esası nedeniyle arsa payı düşük olan malikin binanın yeniden yapımı ortaya çıktığında arsa payı düzeltimi istemesi iyi niyet olarak algılanmayacaktır. Yine Taşınmaz ilk yapıldığı esnada kat irtifakı kurulurken veya kat mülkiyetine geçilirken düzenlenen resmi senette imzası bulunan maliklerin bu davayı açamayacakları Yargıtay'ca kabul görmüştür. Yani Taşınmaz ilk yapıldığında malik olanlar aynı zamanda resmi senede de imza atmışlarsa bu davayı açamazlar. Bu davayı başlangıçta malik olmayıp sonradan bu taşınmazda sahip olanlarla başlangıçta resmi senede imza atmayanlar açabilir.

6) Bu davayı açmaya hakkı bulunanlar taşınmazın ilk kurulduğu andaki arsa payı orantısızlığı var ise bu iddiayı ileri sürebilirler. Yani taşınmazda 30-40 yıllık kullanım sonrasında cephe, manzara değişmiş, yeni yollar açılmış veya İmar Planları veya tadilatlar ile değişiklikler yapılmış olsa dahi bu yeni durum dikkate alınmayacaktır.

TAŞINMAZIN İLK YAPILDIĞI HALDEKİ ARSA PAYI ORANTISIZLIĞI DAVA KONUSU OLABİLİR.

Örnek vermek gerekir ise; bir taşınmaz cephesi 40 yıl önce çok büyük değer barındırmayan hem Bağdat Caddesine hem de o tarihte değerli bir başka caddeye oturuyorsa ve apartmanın girişi o tarihteki değerli cadde üzerindense ve bu cadde üzerinde mevcut dükkanlara arsa payı o tarihteki değer üzerinden fazla pay verilmişse 40 yıl sonra Bağdat Caddesi üzerindeki büyük gelişim sonrasındaki dükkanlar yeni durum nedeniyle arsa paylarının değiştirilmesini talep edemezler. Yani taşınmazlarda var olan yeni gelişim arsa payı düzeltimi konusu olamaz.

7) Arsa payı düzeltim davalarında yukarıdaki koşullar mevcutsa bilirkişi arsa payı tahsis edildiği tarihteki dairenin değerine, cinsine, konuma, cepheye, yüksekliğe, manzaraya vb. kriterlere göre apartman üzerindeki arsa paylarını yeniden belirleyecektir. Mahkeme kararı ile tespit edilen arsa payları kesindir.

Kentsel Dönüşüm Yasası arsa payı sorununa çare bulmamış ve vatandaşı mahkemeler ile karşı karşıya bırakmıştır. Şu an yaşanılan birçok örnekte problemin temeli, sürecin ilerletilememesinin nedeni arsa paylarındaki orantısızlığın giderilmemesidir. Bizler vatandaşlarımızı uyarıyoruz ki; arsa payları kurulurken resmi senette imzanız varsa, taşınmazınız yıkılma aşamasına girmişse, taşınmazda yıllar sonra cephe, konum, imar ve manzara değişiklikleri olmuşsa; iyi niyetli olarak kabul edilmeyeceğiniz için arsa payı düzeltim davası açmayınız. Bunlar yok ise Kat Mülkiyeti-kat irtifakı kurulurken büyük orantısızlık var ise ve sizler sonradan taşınmaza sahip olmuşsanız bu davayı açmanızda hukuki yararınız olacaktır.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

Av. Ali Güvenç KİRAZ 


Etiketler