Çevre Dostu Binalara Teşvikler

21 Kasım 2016 Pazartesi Yazdır

Daha önceki yazılarımızda belirttiğimiz üzere, Çevre Dostu yani Yeşil Binalar hem günümüzde şehir yaşamından kaynaklı ekonomik, ekolojik ve sosyal sorunlara bir nebze olsun çözüm getirmektedir.

Yurtdışında yapılan araştırmalara göre bu özelliklere sahip binalar aynı zamanda yatırımcıları için de cazip fırsatlar sunmaktadır. Amerika'daki Northwest Multiple Listing Servisi'nin verilerine göre Seattle'da, çevre dostu evlerin yüzde 24 daha hızlı satıldığı ve diğer evlere oranla yüzde 5,9 daha fazla prim yaptığı gözlenmiştir.

McGraw-Hill Construction'ın yaptığı benzer bir araştırmaya göre de çevre dostu binaların diğer binalara göre yüzde 7,5 daha fazla prim yapmaktadır. CoStar Group'un 2008'de yayınladığı bir başka araştırma sonuçlarına göre; LEED sertifikalı binaların diğer binalara göre doluluk oranlarında yüzde 4 artış olduğu ve satış fiyatlarının m2de 1.710 dolar daha fazla olduğu ortaya çıkmıştır. Bütün bu araştırmalar tek bir şeyi göstermektedir: Çevre dostu olmak her anlamda bir adım önde olmanızı sağlıyor.

Yeşil Bina Teşvikleri

Çevre dostu binalar konusunda en yaygın ve çeşitli teşviklere sahip ülke olan ABD'de bu konuda araştırmalar yapılmıştır. Ulusal Ticari Bina araştırmaları örgütü olan The National Association of Industrial and Office Properties (NAIOP)'un yaptığı bir çalışmaya göre, Amerika Birleşik Devletleri'nde bu konuda her eyalette farklı olmak üzere yüzlerce teşvik programı bulunmakta ve halen uygulanmaktadır.

Yine Amerikan Mimarlar Enstitüsünün (AIA) çeşitli kamu ve özel kurumlarla ortaklaşa hazırladığı rapora göre devlet ve yerel seviyede birçok kurum yeşil binalarla ilgili teşvik mekanizmalara uygulamaktadır. Bu uygulamaların arasından kendi bölge ve sosyoekonomik koşullarına en uygun olanları seçmek büyük önem taşımaktadır.

Bu tür teşvik mekanizmalarının en çeşitli olduğu ülke A.B.D.'de yaygın olan teşvikler 5 ana başlık altında toplanabilir:

  • 1.Vergi Teşvikleri

Yeşil bina projelerinde, ilk yatırım maliyetleri bazı durumlarda belli oranda artabilir. Daha verimli ve sağlıklı bir bina ortaya çıkarma adına yapılan bu yatırımların karşılığını hemen görmek isteyen kısa vadeli yatırımcıların ihtiyacını cevaplamak adına vergi teşvikleri önemli bir araçtır. Özellikle A.B.D'de bu kapsamdaki destekler çeşitli eyalet ve şehir yetkili kurumları tarafından belirlenen LEED sertifikası seviyesine göre bina sahiplerinin/ kullanıcılarının ödemesi gereken kurumlar vergisi, gelir vergisi, emlak vergisi, alım-satım vergileri gibi vergi tipleri üzerinden olmaktadır. Destekler, vergi matrahının azaltılması (tax abatement), ödenen verginin sonradan iadesi (rebate) şeklinde olmaktadır.

Maryland eyaletinde, yeşil bina sahiplerine binalarının genel maliyeti üzerinden % 8 gelir vergisi indirimi uygulanmaktadır. Bu teşvikten yararlanmak isteyenlerin takip etmekle yükümlü oldukları yeşil bina uyumluluk kriteri, ilgili yerel kamu kurumu tarafından USGBC LEED kriterlerine uygun olarak belirlenmiş ve tanımlanmıştır.

New York Eyaletinde, belli yeşil bina kriterlerini sağlayan bina sahipleri ve kiracılarına, kurumlar vergisi, gelir vergisi, sigorta giderleri gibi farklı vergilerde kullanabilecekleri indirim oranları sağlanmaktadır. Burada en önemli kriterlerden biri yeni binalarda izin verilen enerji tüketiminin % 65'i, Renovasyon yapılan binalarda ise 75%'inin aşılmamasıdır.

Oregon Eyaletinde, LEED Gümüş seviyesinde sertifika alan ticari binalarda bundan kaynaklanan maliyetleri karşılamak adına kapalı alana bağlı olarak vergi ger ödemesi (tax credit- refund) şeklinde destek sağlanmaktadır.

Ohio Eyaletine bağlı Cincinnati şehrinde, LEED sertifikalı yeni binalara 15 sene renovasyonlara ise 10 sene boyunca azami 500.000 USD ye kadar emlak vergisi muafiyeti getirilmektedir. LEED Platin seviyesinde sertifika alanlarda ise vergi muafiyetinde üst sınır yoktur.

2.Bürokratik işlemlerde (ruhsat, onay, izin) öncelik/harçlarda indirim

Bu kapsama giren destekler, daha çok yapı ruhsatı alınması, oturma izni çıkarılması v.b. bürokratik işlemlerde yeşil binalar öncelikli olarak değerlendirilmesi ya da bu işlemler için alınan ücretlerin yeşil binalar için azaltılması şeklindedir.

Chicago Şehrinde LEED sertifikasına aday projeler bunu belgelendirdiği takdirde, projeden projeye değişmekle beraber 15 gün gibi kısa sürelerde yapı ruhsatı alabiliyorlar. Ayrıca hedeflenen sertifika seviyesine göre yapı ruhsatı almak için ödenecek harçlarda da indirimler olmaktadır.

Yine California eyaletinde çeşitli şehirlerde yürürlükte olan uygulamalara göre yeşil binalara % 10'a yakın oranlarda harç indirimleri yapılmaktadır.

3.Yüksek Emsal İzinleri

Bu desteğin öngörüldüğü şehirlerde yeşil olması tasarlanan binalar, belirlenen hedefleri yakalamayı taahhüt ederse, normalde izin verilen emsallerin üzerinde yapılaşma hakkı verilmektedir. (Green Density Bonus). Bunlar bölgeden bölgeye değişmekle birlikte, yükseklik bonusu, emsal artışı, açık alan/yeşil alan izinleri,

Seattle kentine uygulanan teşvik programına göre, en az LEED Silver seviyesinde bir sertifika hedefleyen yeşil binalara kapsamlarına göre normalden yüksek “density bonus" yani emsal izni verilmektedir.

Virginia eyaletinde de LEED sertifikasını hedefleyen projelere green building density bonus uygulaması vardır.Bu kapsamda % 15 ila % 35 arasında emsal artışı, 3 kata kadar yükseklik izinleri verilebilmektedir. Her proje ayrı bir vaka olarak incelenmektedir.

4. Hibe ve düşük faizli krediler, parasal destekler

Son kullanıcıdan ziyade proje finansmanı şeklinde olan bu destekler, yeşil bina sistemlerinin getirebileceği ilk yatırım maliyeti artışlarını en aza indirecek şekilde düzenlenmiştir.

Los Angeles, California Şehrinde, yeşil bina uygulamaları ve LEED standardlarına uyum için oluşacak maliyetlerin karşılanması için 250.000 USD 'ye kadar destekler uygulanmaktadır.

Portland kentinde uygulanan teşvik programına göre yeşil binalara özelliklerine göre $225.000 dolara kadar varan meblağlarda hibeler ve yine Oregon eyaletinde çeşitli kentlerde yeşil binalara düşük faizli krediler verilmektedir.

Pasadena, California şehrinde, LEED sertifikası alacak binalara en alt seviye sertifikaya 15.000 USD'den başlamak üzere artan seviyelerde hibe kredileri verilmektedir.

Chicago kenti genelinde yeşil çatılar v.b. uygulamalara çeşitli hibe kredileri ve finans olanakları sağlanmaktadır.

New York Eyaletinde enerji verimli ve yeşil binalara 1999'dan beri 100 Milyon Doların üzerinde teşvik ve hibe kredileri verilmiştir.

Burada not edilmesi gereken önemli konu; yukarıda bahsedilenler ve bunlar haricinde kalan diğer tüm teşviklerde taahhüt edilen yeşil bina kriterlerinin yerine getirilmesi esastır. Bunda olacak herhangi bir yetersizlik ve sapma durumunda riske atılamayacak ciddi cezalar öngörülmektedir. Bu sayede sistemin güvenilirliği korunmakta, bu teşvikleri gerçekten bu işi isteyen ve yapacak projelerin hedeflemesi sağlanmaktadır.

Yapılan araştırma sonuçlarına göre bu kadar çeşitli teşvik programı olmasına rağmen hepsinin verimli olarak kullanılmadığı tespit edilmiştir. Bunun sebepleri olarak yetkili otoritelerin aksiyon sürelerinin uzun olması ve/veya önerilen teşviklerin her zaman tercih edilir olmaması gösterilmiştir.

Yine anketlere göre bu teşviklerin hala birçok yatırımcı, geliştirici ve/veya teknik uzman tarafından yeterince bilinmediği tespit edilmiştir. Bu noktada teşviklerin bolluğu kadar etkili bir tanıtım ve bilinçlendirme kampanyası gerektiğinin önemi vurgulanabilir.

Buna göre yeni geliştirilecek çevre dostu bina teşvik programlarında dikkat edilmesi gereken unsurlar şöyledir:

  • 1.Yatırımcıların görüş ve fikirleri mutlaka alınmalıdır.
  • 2.Pilot bölgelerden başlanılarak yeşil ve sürdürülebilir binaların özellikleri, faydaları tüm topluma anlatılarak farkındalık seviyesi arttırılmalıdır. Bu sayede toplumun bu yöndeki istekleri yöneticilere ve görevlilere yön verecektir.
  • 3.Bina yatırımcıları ve gayrimenkul geliştiricilerine gerekli bilgi ve istatistikler iletilmeli, çevre dostu binaların fayda ve maliyet analizleri dikkatlice yapılmalıdır. Yeşil bina üretmenin artıları ve eksileri çok açık ve net bir biçimde herkesin görüşüne sunulmalıdır.
  • 4.Yeşil bina endüstrisinin büyüklüğü ve kullanıcıların bu konuya ilgileri sayısal olarak ortaya koyacak araştırmalar yapılmalıdır.
  • 5.Bina endüstrisinin ilgisini çekecek teşvikler için tek bir dil geliştirilmelidir. Bu teşvikler arasında; Ruhsat öncelikleri, daha düşük başvuru maliyetleri , pazarlama yardımları, hibe krediler, vergi indirimleri ve/veya daha yüksek imar izinleri gibi konular yer alabilir.
  • 6.Yürürlüğe giren veya girecek tüm teşvikler, hemen kapsamlı bir şekilde tanıtılmalı, konuyla ilgili tüm paydaşlara ulaşıldığından emin olunmalıdır.

Yurdumuzda da bu konuyla ilgili gerek Avrupa Birliği uyum çalışmaları çerçevesinde çeşitli enerji verimliliği ve çevre koruma mevzuatları çıkartılmaktadır. Bu kapsamda özellikle yenilenebilir enerji kullanımıyla ilgili teşvikler yeni çıkmıştır. İlerleyen zamanlarda bu kapsamın genişletilerek enerji verimliliği ve oradan da çevre dostu binalara teşvikler ve kolaylıklar sağlanmasına doğru gitmesi beklenmektedir.

Ayrıca çeşitli ulusal ve uluslararası fonlarda Türkiye'deki yeşil binalara yatırım yapmaya başlamıştır. Bu süreç bu binaların yaygınlaşması ve önemlerinin iyice anlaşılmasıyla paralel olarak doğru orantılı bir şekilde hızlanacaktır.

Gayrimenkul yatırımlarının gün geçtikçe arttığı ülkemizde, özellikle süreçlerin hızlanması, izinlerin artması ve/veya emsal değerlerinin yükselmesi gibi direk finansal olmasa da dolaylı olarak etkileyen teşviklerin daha hızlı bir şekilde sonuca ulaşabileceği ve yatırımcılara cazip geleceği düşünülebilir.

EMRE ILICALI

Kurucu Ortak - Altensis İnşaat Enerji San. Ve Tic. Ltd Şti.


Etiketler