YENİ YÖNETMELİKLER ve SÜRDÜRÜLEBİLİR KENTLEŞME HEDEFLERİ

28 Ağustos 2017 Pazartesi Yazdır

Geçtiğimiz Temmuz ayı içerisinde Türkiye gayrimenkul sektörünü yakından ilgilendiren iki yönetmelik yayınlandı. Bunlardan birincisi olan ve 3 Temmuz'da yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin yeni versiyonu özellikle gayrimenkul dünyasında uzunca bir süre daha tartışılacak gibi duruyor. İkincisi ise henüz taslak halinde olsa da yine önemli değişiklikler getireceğine kesin gözüyle bakılan Yeni Otopark Yönetmeliği.

Şu ana kadar kamuoyunda her iki yönetmeliğin de gerek imar durumu, gerekse de inşaat uygulamalarına etkileri tartışılıyor. Bu çalışmada bunlardan farklı olarak her iki yönetmeliğin özellikle gayrimenkul sektöründe sürdürülebilirlik ve yeşil binalar konseptleri bakımından neler getirdiğine bakmak istiyoruz.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği:

Yeşil Alanlar Azaltılmamalı

3 Temmuz 2017 tarihinde güncellenerek 1 EKim 2017 tarihinde yürürlüğe girecek yeni planlı alanlar tip imar yönetmeliğinin ilk maddesi, bu Yönetmeliğin amacını plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ve denetime ilişkin usul ve esasları belirlemek olarak tarif etmektedir. Fakat birkaç defa yenilenen yönetmelikte sürdürülebilirliğe dair konular hala yeterli değil diyebiliriz.

Özellikle, yeni yönetmeliğin tartışmalı konularından olan, yatay yapılaşmanın teşviki amaçlı taban oturum alanlarının % 60'a kadar genişlemesine imkan veren düzenleme, yeni yapılaşmanın olacağı yerlerde son dönemde karşılaştığımız ve şikayetçi olduğumuz yüksek yapılaşmayı azaltabileceği için belki olumlu olsa da, özellikle toprağın kıt kaynak olduğu şehir merkezleri ve yoğun nüfusun olduğu yerlerde, şehir planlaması, ekolojik durumun korunması ve geliştirilmesi anlamında bazı sakıncalar doğurabilir. Uluslararası yeşil bina ve yerleşke sistemlerinin hepsinde mümkün olduğunca yapılaşma ayakizi (building footprint) azaltılarak açık ve yeşil alanların arttırılması önerilmektedir. Bu noktada özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde yeşil alanlar, yaşam alanları, parklar gibi sosyal alanların önceden uluslararası standartlara göre belirlenmiş kişi başına düşen oranlara uygun olarak tanzim edilmesi ve buna göre yapılaşmanın planlanması büyük önem taşımaktadır.

Sel ve Taşkın Riski

Yine yeni yönetmelikte yer alan özellikle sel ve taşkın riskine maruz alanlar olan bodrum katlarında kullanım alanı yapılmasını kısıtlayan maddeler de afetlerden korunma amacına yönelik olarak önemlidir. Bodrum katlarda taze hava sağlanması ve toprak altında kalan kısımlara da su ve ısı yalıtımı yapılması gibi konular zaten geçmişten beri olan ama maalesef bazı projelerde atlanabilen konulardır.

Taşkın olayları küresel iklim değişikliklerine bağlı olarak ülkemizde ve dünyada son yıllarda giderek artıyor. Bu konuda Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde, daha önceki versiyonlarda da yer alan maddeye göre : “İmar planlarında su taşkın alanları için Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü veya su ve kanalizasyon idareleri tarafından su taşkın analizi yapılarak belirlenen kret kotuna 1.50 metre ilave edilerek tespit edilen kotun altı iskân edilemez. Hiçbir şekilde bu seviyenin altında otopark giriş-çıkışı, kapı ve pencere gibi herhangi bir boşluk bırakılamaz ve açılamaz. Tereddüde düşülen konularda Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü veya ilgili su ve kanalizasyon idaresinin görüşüne göre uygulama yapılır" diye belirtilmiştir.

Özellikle bölgesel taşkın seviyelerinin belirlenmesi ve bu bilgilere erişimin kolaylaştırılması büyük önem taşımaktadır. Taşkın riskini azaltacak önlemlerden birisi de yağmur suyunun sert zeminlerden toplanarak şiddetli yağışlarda şebekeye getirilen yükün azaltılması yoluyla yapılacak etkin bir yağmur suyu yönetimidir.

Yine yeni yönetmelikle beraber getirilen bodrum katlar dışında emsal harici alanların toplamı, inşaat hakkının yüzde 30'unu geçemeyecek maddesi ise her ne kadar bazı alanlar hesaplama da hariç tutulmuş olsa da özellikle yeşil binalarda rastlanan yağmur suyu, gri su, enerji verimli sistemler için ayrılacak alanları etkileyebileceği için bu konuda bir olumsuz durum ortaya çıkabilir.

Fotovoltaik Kullanımı ve Enerji Verimliliği Teşvik Ediliyor

Türkiye'nin birçok bölgesinin Güneş enerjisi açısından oldukça verimli olduğu artık hepimizin bildiği bir gerçek. Bu kaynağı kentsel dönüşüm ile başlayan yapılaşma hareketine entegre etmenin en etkin ve çabuk yolu, lisans gerektirmeyen, şebekeye bağlanmasına bile gerek olmayan, öztüketim için kullanılacak çatı tipi fotovoltaik sistemlerdir. Bunların boyutlarının hesaplanmasında proje kapsamında uygun çatı miktarları kullanılarak bir hesap cetveli hazırlanabilir. Türkiye gibi cari açığının ciddi kısmı enerji ithalatından kaynaklanan bir ülkede bu uygulamalar ciddi kazanımlar sağlayacaktır.

Düzenlemenin yeni halinde yer alan, “Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az “C" olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir" maddesi de, özellikle çatı tipi yenilenebilir enerji uygulamasında karşılaşılan bürokratik zorlukların aşılması ve süreçlerin kısaltılması anlamında önemli bir adımdır.

Çatı eğimlerinin, kullanılacak çatı malzemesi ile yörenin mimari özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak ilgili idarenin tasvibi ile tayin edileceği , cephe ve çatıda kullanılacak malzemelerin belediyeler tarafından belirlenebileceği ve çatı eğimi içinde kalmak ve silüeti etkilememek kaydıyla çatı örtüsü olarak fotovoltaik paneller de kullanılabileceğine dair hükümler de sürdürülebilirlik yönünde önemli adımlar olmakla beraber uygulamada fiilen yer alması önemlidir.

Yönetmeliğin 26. maddesinde İdarelerin sorumluluklarına değinilmiş, bu kapsamda uygun yerlerde bisiklet yolları yapılmasının ilgili idare yükümlülüğünde olduğu belirtilmiştir.

Erişilebilir Tasarım

Yönetmeliğin 30. Maddesinde engellilere yönelik düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre bina girişlerinde ve içerisinde TS 9111 standardına uyulması gerekmektedir. Yine bu kapsamda yapılacak rampaların kenar korumaları, genişlikleri, sahanlıkları, korkuluk ile küpeşte ve kaplama malzemeleri engellilerin de dolaşımına olanak sağlayacak şekilde TS 9111 standardına uygun yapılmak zorunda olduğu belirtilmiştir. Çağdaş şehirlerin sosyal sürdürülebilirlik adına en önemli konularından birisi erişilebilirlik olup, bu kapsamdaki uygulamalar bilfiil denetlenmeli ve her yeni mevzuatta artarak talep edilmelidir.

Yeni Otopark Yönetmeliği

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından taslağı hazırlanıp kamuoyuna sunulan ve 01/01/2018 tarihinde yürürlüğe girmesi planlanan yeni Otopark Yönetmeliği kapsamında da sürdürülebilir şehirleşmeye yönelik bazı adımlar atılmıştır.

Taslak yönetmelikteki en önemli yenilik bina tiplerine göre güncellenen ve arttırılan otopark adetleridir. Özellikle konutlar için daha önceki yönetmelikte daire büyüklüğüne göre belirlenen rakamlar son dönemde oldukça yetersiz kalmaktaydı. Yenilenen yönetmelikte bu rakamlar tüm bina tipleri için revize edilerek arttırılmıştır.

Ayrıca kaldırım ve yaya yollarının otopark olarak kullanımının önlenmesi, özellikle şehir planlamada ve uygulamada karşılaşılan sorunlara yönelik önemli bir çözüm olacaktır.

Yine yönetmelik kapsamında kendi parselinde otopark ihtiyacını sağlayamayan binaların en fazla 250 m. yürüme mesafesinde bölge veya genel otopark alanlarında veya kamulaştırma alanlarında belli şartlarla bu yeterliliği sağlaması için izin verilmesi de doğru planlandığı ve toplu ulaşımla koordine edildiği takdirde, özellikle yoğun yapılaşmanın olduğu şehir merkezlerinde ulaşım sorunlarına önemli bir çözüm getirebilir.

Yine bu hedef doğrultusunda, araçların kent merkezlerine girişlerini sınırlamak amacıyla, toplu taşıma istasyonlarına en fazla 500 m. mesafede tesis edilecek Park ET-Devam Et Otoparkları, bireysel araç kullanımını toplu taşıma sistemleriyle entegre edip, şehir merkezlerinde görülecek ulaşım yoğunluklarına bir çözüm getirecektir.

Bisiklet Kullanımı Teşvik Ediliyor

Ayrıca bu otoparklarda özellikle bisikletlerin de park edebileceğinin belirtilmesi, düşük karbon emisyonlu alternatif bir ulaşım aracı olan bisikletin mevzuatta yer alması adına önemlidir. Yönetmelikte bütün otopark türlerinde % 1 kadar ilave bir alanın bisikletler için ayrılması belirtilmiştir.

Bisiklet kullanımı ülkemizde ve dünyada giderek yaygınlaşmaktadır. Ülkemizde özellikle büyük şehirlerde yerel yönetimlerin bunu teşvik etmek adına altyapı yatırımları devam etmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde otoparklarda yapılacak bisiklet park yerleri, hem toplumda bu yönde farkındalığı arttıracak, hem de belediyeleri bisiklet yolları yapılması yönünde itici bir güç olacaktır. Netice de her binada belli oranda bisiklet parkı bulunursa, bunu birileri kullanacaktır. Bu da hemen hemen her projede uygulanabilecek masrafsız ama etkin yeşil uygulamalardan birisidir.

Elektrikli Araç Altyapısı da Gündemde

Yeni yönetmelikte gelen en önemli konulardan birisi de bölge ve genel otoparklarda 50 araçta bir elektrikli araç şarj noktası düzenlenmesi şartıdır. Farkında olmasak da, günümüzde başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerimizin en büyük sorunlarından biri ulaşımdan kaynaklı çevre kirliliği ve karbon emisyonlarıdır. Elektrikli araçlar bu soruna en güzel çözümü sunarken, yakıt ekonomisi açısından da ciddi avantaj sağlamaktadır. Elektrikli araçların giderek yaygınlaşacağı ve tüm dünyada 2025 yılında satılan araçların %30 unun elektrikli olacağı öngörülmektedir. Türkiye de bu trendi mutlaka yakalamak durumundadır. Elektrikli araçların yayılmasının en önemli tetikleyici faktörü uygun altyapının sağlanmasıdır. Bu amaca yönelik başta bu tür genel kullanıma açık yerlerde bu zorunluluğun getirilmesi önemli bir adımdır. Fakat bunu bir sonraki boyuta taşımak adına özellikle kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek belli büyüklükteki özel binalara da otoparklarında elektrikli araç şarj istasyonu koyma zorunluluğu getirilebilir. Bu istasyonların adedi otopark kapasitesine oranlanarak belirlenmelidir. Özellikle toplu konut projeleri, ofis ve Avm gibi ticari binalar pilot projeler olarak belirlenebilir.


EMRE ILICALI

ALTENSİS Kurucu Ortağı


Etiketler