Taşınmaz Kullanımda Komşu Hakları

24 Kasım 2013 Pazar Yazdır

Bir taşınmaza sahip olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o taşınmazı üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Mülkiyet hakkı taşınmazın kullanılabildiği ölçüde altındaki toprağı ve üstündeki havayı da kapsar. Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına ve onun ürünlerine de sahip olur.

Ancak taşınmazın tapusu size ait olsa da taşınmazınızla ilgili komşularınızın ve çevrenizin bir kısım hakları vardır.

Herkes, taşınmazını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Zira bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.

Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmakla yükümlüdür.

1)    Duman, Koku, Gürültü Çıkarmak

Taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak komşulara rahatsızlık vermek yasaktır.

Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişi veya işletmeye ceza kanunlarına göre para cezası verilir.

2)    Çevreyi Kirletmek

Evsel ve bireysel atık ve artıkları veya inşaat atık veya artıklarını bunların toplanmasına veya depolanmasına özgü yerler dışına atan kişiye ceza verilir.

Kullanılamaz hale gelen veya ihtiyaç fazlası ev eşyasını bunların toplanmasına ilişkin olarak belirlenen günün dışında sokağa veya kamuya ait diğer bir yere bırakan kişiye ceza verilir.

Kullanılamaz hale gelen motorlu kara veya deniz nakil araçlarını ya da bunların parçalarını sokağa veya kamuya ait diğer bir yere bırakan kişiye ceza verilir.

Hayvan kesimine tahsis edilen yerler dışında hayvan kesen veya kesilen hayvan atıklarını sokağa veya kamuya ait sair bir alana bırakan kişiye ceza verilir.

3)    Afiş Asmak

Meydanlara veya parklara, cadde veya sokak kenarlarındaki kamuya ait duvar veya alanlara, rızası olmaksızın özel kişilere ait alanlara bez, kâğıt ve benzeri afiş ve ilân asan kişiye ceza verilir.

4)    Kaldırım İşgal Etmek

Yetkili makamların açık ve yazılı izni olmaksızın meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımları işgal eden veya buraları mal satışı için kullanan kişiye ceza verilir.

Yetkili makamların açık ve yazılı izni olmaksızın meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımlar üzerine inşaat malzemesi yığan kişiye ceza verilir.

Bunların hepsi suçtur. Ceza vermeye zabıta ve kolluk kuvvetleri yetkilidir. Bu tür davranışların belediyeye bildirilmesi yeterlidir.

5)    İmar Kirliliğine Neden Olmak

Yapı ruhsatı alınmadan veya mimari projesine aykırı olarak mevcut binada değişiklik yapan veya yaptıran kişiye, (ruhsatsız olarak balkon, teras kapatılması bahçenin eve katılması gibi) ve böyle bir yere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişiye ceza verilir.

6)   Kazı veya Yapı Yapmak

Bir kimse kendi taşınmazına kazı veya yapı yaparken gerekli önlemleri almaya mecburdur. Aksi halde komşuya verdiği zararı tazminle yükümlüdür. Komşu taşınmazlardaki tesis etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

7)   Ağaç Dikimi, Taşan Dal ve Kökleri

Taşınmaz sahibi taşınmazı üzerindeki dilediği yere ağaç dikebilir. Taşınmaz sahiplerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar özel kanunlarla belirlidir. Ağaç dikerken fidanların büyüyüp, dal ve kökleriyle komşu parsellere zarar verebileceği göz ardı edilmemeli yaya, traktör veya biçerdöverle geçişi engellemeyecek şekilde dikim yapılmalıdır. Dikilen ağaçlar gölge yaparak da komşun bahçesine zarar vermemelidir.

Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.

Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyveleri toplama hakkına sahip olur.

8)    Yol Hakkı Verilmesi

Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli yolu bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

Taşınmaz malikinin taşınmazını işletme veya iyileştirme ya da taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı ile tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ve bunlara benzer diğer geçit yolları da tesis edilebilir.

9)    Zorunlu Su İhtiyacının Karşılanması

Üstteki arazi maliki, kendiliğinden akmakta olan bir suyu örneğin bir dereyi, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir. Dere önüne set yapabilir. Ancak derenin yönünü tamamen değiştiremez.

Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir. Bu hakkını tapuya tescil ettirebilir.

10)Komşuya Gidecek Elektrik, Gaz, Boru, Su Kanalı

Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.

11)Başkasının Arazisine Girme Hakkı

Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes orman ve mer'alara girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir. Bu orman veya meralar özel mülkiyete ait olsa dahi girme hakkı vardır.

Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girmek, ancak arazi tel örgü ile çevrilmemiş veya açıkça yasaklanmamışsa mümkündür.

12)Sürüklenen Şeyler ile Benzerlerinin Alınması

Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçükbaş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi sahibi izin vermek zorundadır.

Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın ödenmesini istemek ve zararı kendisine ödeninceye kadar o şeyleri vermemek hakkına sahiptir.

13)Zorunluluk Hâlinde Komşu Araziye Müdahale Hakkı

Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır. Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir zarar bedeli isteyebilir.

14)Ortak Sınırı Belirleme Yükümlülüğü

Taşınmazın sınırları, tapu haritaları ve arazi üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Tapu haritaları ile arazi üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan haritadaki sınırdır.

Her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu haritalarının düzeltilmesine veya arazi üzerine sınır işaretleri (taş, çit, duvar, tel örgü gibi) konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür.

İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun ortak malı sayılır.

Her arazi sahibi, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderlere katkı sağlama zorundadır Zira, her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.

15)Bina Yaparken Komşu Parsele Taşılması

İmarsız arazilerde bina yaparken kadastro müdürlüğünden sınır belirleme istenmeli ve gösterilen sınırlar içerisinde inşaata başlanmalıdır. İmar parsellerinde zaten binanın yapılacağı yer teknik olarak belirlidir. Kadastro müdürlüğünce sınırlar belirlenmeden yapılan binalar ya komşu parsele taşmakta ya da tümden başka parsel içerisine inşa olunmaktadır. Komşunun itirazı sonrası durum kontrol edildiğinde, çoğu kez bina bitirilmiş olmakta ve yıkılmak zorunda kalmaktadır. 

Zarar gören komşunun bu taşmayı öğrendiği tarihten itibaren onbeş gün içinde itiraz etmesi gerekir. Aksi hale durum ve koşullar haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini mahkemeden isteyebilir. Ancak bunun için taşkınlığı bilmeden yapmış olması yani iyi niyetli olması gerekir.

16)Bir Paydaşın veya Taşınmazı Kullanan Kimsenin Diğerlerine Rahatsızlık Vermesi

Paylı mülkiyette birden çok kimse, taşınmazın birlikte sahibidir. Kural olarak bu paydaşların taşınmaz içindeki yerleri belli değildir. Herkes arazinin her köşesine ortaktır. Ancak paydaşlar noterden anlaşma yaparak kullanım yerlerini belirleyebilir ve bu anlaşmayı tapuya şerh ettirebilirler..

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

İntifa hakkı sahibi (taşınmazı kullanan hak sahibi) veya kiracı da aynı yöntemle binadan çıkarılabilir veya bunların hakları uygun bir bedelle sona erdirilebilir.

17)Kaynak Sularından Yararlanma Usulü

Özel mülkiyete tâbi arazide bulunan kaynak, kuyu veya derelerden komşuların ve diğer kişilerin su içme, su alma veya hayvan sulama ya da benzer yollarla yararlanmaları o yerdeki yerel adetlere göre belirlenir.

Önemli ölçüde yararlanılan veya yararlanmak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek malikine veya onda hak sahibi olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür.

Değişik maliklere ait komşu kaynaklar, ortak bir ana kaynaktan beslenmekte ise maliklerden her biri, bu kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında dağıtılmasını isteyebilir. Hak sahipleri, ortak tesis masraflarını yararlanmaları oranında üstlenirler.

18)Üst Araziden Akan Sular

Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.

Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.

Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.

Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak tahliye kanalıyla suyun akıtılmasını isteyebilir. Ancak üstteki arazi bataklık ise ve bataklık kurutma işlemi yapılacaksa alttaki arazi sahibi bataklık su ve çamuruna katlanmak zorunda değildir.

 

 

Gürsel Öcal DÖRTGÖZ

Tapu ve Kadastro Başmüfettişi

(Hukukçu)


Etiketler