Ev Almanın 22 Yeni Kuralı

11 Ağustos 2012 Cumartesi Yazdır

Konut alırken nelere dikkat etmeliyiz ?

2012’ de çok şey değişti

Bir sürü konut gezdiniz ama sonunda istediğiniz konutu buldunuz. Emlakçı parası, konut kredi dosya masrafı, tapu masrafı ve evin peşinatı hersey hazır. Peki almaya karar verdiğiniz ev hakkında yeterince araştırma yaptınız mı?

Eskiden konut alırken dikkat edilmesi gereken kurallar basit ve anlaşılırdı. 2012 Türkiye sinde özellikle geçtiğimiz aylarda arka arkaya çıkan yasalar sebebiyle bu anlayış yerini daha araştırmacı olmamız gerektiği, daha dikkatli olmamız gerektiği durumunu yarattı. Kabul edilen 2B ve Kentsel Dönüşüm yasalarıyla beraber konut alırken dikkat edilmesi gereken faktörlerde değişti birçok yeni unsurlar eklendi. Özellikle Kentsel Dönüşüm diye bilinen, Afet yasasından sonra önemli noktalara dikkat çekmek istiyorum. Konut alırken nelere dikkat etmeliyiz noktasında sonrasında üzülmemek için nasıl araştırma yapmalı nerelerden sorgulama yapmalısınız?

1-Tapudan araştırın
Almayı düşündüğünüz evi önce tapudan araştırın. Çünkü kentsel dönüşüm yasası ile riskli yapı olarak değerlendirilen binaların tapu kayıtlarına riskli yapı olduğu ve yıkılacağı şerhi yazılacak. Tapuya bakmadan alırsanız kısa bir zaman için de binanın yıkılması sizi zor duruma sokabilir. Özellikle banka kredisi kullanarak almış iseniz yada bu bina güvenlidir diye düşünerek aldıysanız üzülebilirsiniz.

2-Etraftaki konutların fiyatına bakın
Lokasyonu iyi olan eski bir yapıdan konut alayım nasıl olsa bu bina yıkılacak ve yenisi yapılacak mantığı ile hareket edip bu işten ekstra kazanç bekliyorsanız etraftaki sıfır konutların fiyatlarını araştırın. Nitekim birçok uyanık mal sahibi eski yıkılacak binalarını sanki sıfır binaymış gibi yüksek rakamlara satmaya çalışıyor.

3-Riskli yapı alanlarına dikkat edin
Kentsel dönüşüm kapsamında belirlenecek riskli alanlar var. Almayı düşündüğünüz konut riskli yapı alanlarında ise henüz satın aldığınız eviniz elinizden uçup gidebilir. Çünkü Riskli Yapı alanlarının tamamen kaldırılması ve rezerv yapı alanı olarak oluşturulacak bölgelere  taşınması gündemde. Riskli alan olarak tabir ettiğimiz alanlar, yağmur yağdığında sürekli su baskınlarının yoğun olduğu, afet riski taşıyan alanlardır.

4-Kentsel dönüşüm bölgelerini araştırın
Yeni yapılmış sıfır binalardan konut alırken de dikkat etmek gerekiyor. Bakanlığın üzerinde çalıştığı kentsel dönüşüm kapsamında bir çok bölge var. Eğer bu bölgelerden birinde yeni de olsa konut alırsanız, yasaya göre uygulama bütünlüğü açısından dönüşüm alanı içinde kalıyorsa binanız yeni olsa bile yıkılacaktır. Dolayısıyla yeni diye yüksek rakamlar ödeyerek gönül rahatlığı ile oturmaya niyetlendiğiniz evinizde daha oturmadan eviniz yıkılabilir. Kentsel Dönüşüm alanları belirlendikçe Belediyelerden bu bölgeleri öğrenip bilgi alabilirsiniz. Biz de takip ediyoruz ancak henüz belediye bakanlık görüşmeleri devam ediyor ismi geçen bölgeler var ancak henüz bakanlık buraları onaylamadı. Şüpheniz var ise biraz bekleyin derim.

5-(2B) taşınmazı almak kolay değil
İlanlarına çok sık rastladığımız 2B taşınmazları var. 2B yasası çıktıktan sonra bunlara çokça  rastlıyoruz. 2B olarak geçen üzerinde ev olan bir yeri tercih edecekseniz bilin ki burayı satın almak o kadar da kolay değil. Çünkü hak sahibi olarak görünen taşınmazın sahibi başvuru yapıp ödemeyi yaptıktan sonra tapusunu alabilecek sizde ondan sonra burayı bu kişiden satın alabileceksiniz. Hak sahibi başvuru yapmadan sizinle noterde satış sözleşmesi yapmak isterse bunun geçerli olmadığını unutmayın.

6-Güvenilir firmalardan alın
Markalı konut projelerinden ev sahibi olmak isteyenler önce projeyi yapan inşaat firmasını araştırmalı. Bu inşaat firması ne kadar güvenilir bu güne kadar yaptığı ve teslim ettiği konut projelerini mümkünse gezsinler. Özellikle maket üzerinden ev alacaklar daha hafriyat aşamasında olan projelere özellikle dikkat etmeli. Finansman gücü yeterli olmayan, teslim ettiği projesi olmayan yada müşterilerine acı çektiren güvenilir olmayan firmalardan uzak durun.

7-Belediyedeki onaylı projeye bakın
Konut projelerinin, belediyedeki onaylı projesini görmelisiniz. Onaylı proje ile size sunulan proje aynı mı? Unutmayın çok güvendiğiniz konut projelerinden ev alan ama imar sorunu olduğu için teslim edilemeyen konut projeleri var.

8-Reklamlara aldanmayın
Son yıllarda rekabetin artması ile konut projeleri yarışır hale geldi. Reklamlar abartılı ve çekici olabiliyor aldanmayın.

9-Kat irtifakını kontrol edin
Kat irtifakı kurulmayan konut projeden konut almayın. Tapu’dan kat iritifakını kontrol edin alacağınız konutun hangi katta olduğunu numarasına kadar tapu’daki onaylı projeden bakabilirsiniz. Ayrıca tapu kayıtlarında varsa ipotek vs bunları da görürsünüz.

10-Sözleşmeyi dikkatli okuyun
Kat karşılığı yapılan konut projelerinin kat karşılığı sözleşmesini okuyun avukatınıza okutun. Almaya karar verdiğiniz konut için yapacağınız sözleşmeyi de üşenmeyip avukatınıza okutun. Nitekim arsa sahibi ile nüteahhit arasında yaşanacak problemlerden sizde olumsuz etkilenirsiniz.

11-Yönetim planı binaların anayasası gibidir
Yönetim planı binaların anayasası gibidir. Özellikle toplu yerleşim alanları olan sitelerde yönetim planı çok önemlidir. Yönetim planında, ortak alanların kullanımı, aidat gibi önemli bilgileri bulucaksınız. Yönetim planları tapuda mevcuttur. Tapu kayıtlarından yönetim planlarına ulaşabilirsiniz.

12-İşyerinizi ev olarak kullanmak zorunda kalmayın
Homeofis olarak satılan projeler aslında konut imarı olan projelerdir. Yönetim Planında işyeri olarak kullanılabilir maddesi olduğu için homeofis olarak pazarlanır. Ancak kat malikleri çoğunluk sağlayarak yönetim planındaki bu maddeyi her zaman değiştirebilir. Dolayısıyla ofis olarak kullanmak istediğiniz gayrimenkulu sadece konut olarak kullanmak zorunda kalabilirsiniz. Birçok örneği de mevcuttur.

13-Oturmak için mi, yatırım için mi alıyorsunuz?
Ev almaya karar verdiğiniz de kendinize şunu sorun. Oturmak için mi, yatırım için mi ev alıyorum. Oturmak için alıyorsanız işinize, çocukların okuluna yakın olan trafik sorunu yaşamayacağınız, içinize sinen size ve ailenizin yaşam standartalarına uygun olacağını düşündüğünüz yerleri tercih etmelisiniz. Yatırım için alanlar ise şehir merkezlerine yakın yerlerde kira çarpanı yüksek kendini kısa zamanda amorti edecek, yakın gelecek te prim potansiyelinin yüksek olacağı yerleri tercih etmeliler.

14-Ödeyeceğiniz taksit yaşam kalitesini düşürmesin
Konut kredi kullanarak ev alacaklar en az 3-4 bankanın faiz oranı ve dosya masraflarını karşılaştırarak karar vermeli. Faiz oranı düşük dosya masrafı yüksek olan bankalara dikkat. Mümkün olduğunca 10 yılı aşkın vade ile kredi kullanmayın. Ben 5-7 yılı tercih ederim. Ödeyeceğiniz konut kredi faiz oranlarına göre aldığınız ev size bir ev parası kadar faize mal olabilir. En az \% 25 hatta mümkünse \%50 peşinat vererek kalanı için kredi kullanmanız faydalı olur. Bazı konut projelerinde inşaat firmasının kendi de cazip ödeme ve faiz oranları sunabiliyor bunu da duruma göre tercih edebilirsiniz. Üzerine basarak söylüyorum ki ödeyeceğiniz taksit ler yaşam kalitenizi düşürmesin, aile içi sorunlara yol açmasın. Bütçenizi iyi hesaplamalı yaşam kalitenizi düşürmeden zorlanmadan kredi taksitlerinizi ödemelisiniz. Ayrıca yabancı para cinsinden konut kredilerinin faiz oranları o kadar düşük ki çok cazip geliyor. Ancak döviz kullanarak kredi çeken bir dünya mağdur insan var. Ben önermiyorum.

15-Yüksek aidat rakamları sizi evinizden edebilir
Yüksek aidat rakamları sizi evinizden edebilir. Bina ve özellikle toplu sitelerdeki aidatları öğrenin. Bazı reklamlarda sıfır aidat düzenlemelerini duyuyoruz. Sıfır aidat çok iyi bir uygulama ancak aidat ödememeniz karşılığı sizden başka şekillerde alınıyor olabilir. Bu nedenle konut satın almadan önce Tapudan bakabileceğiniz hatta bir örneğini alıp avukatınıza inceletebileceğiniz Yönetim planlarını mutlaka iyi inceleyin.

16-Değer artış kazancı
Yatırım amaçlı yada oturmak için aldığınız konutu 5 yıl içinde satarsanız değer artış kazancı ödersiniz. Gelir İdaresi artık bunu çok kolay tespit ediyor. Kapınıza mektup gelmeden önlemenizi alın.

17-Net alanı öğrenin
Konut projelerinin pazarlanmasında genelde konutun sahip olduğu brüt m2 satışta kolaylık açısından daha fazla kullanılmaktadır. Proje üzerinden konutun net alanını öğrenin çünkü bazı projelerde net ile brüt arasında 50 m2 ye kadar fark çıkabiliyor. 165m2 brüt alanı olan konutun net alanı 120 m2 olabilir ve siz eşyalarınızı yerleştiremiyebilirsiniz.

18-Tapuda alım-satımı gerçek değeri üzerinden gösterin
Tapuda alım-satımı gerçek değeri üzerinden gösterin. Kullandığınız konut kredisinden, emsallerden Gelir İdaresi bunu tespit ediyor artık. Ayrıca 5 yıl içinde satmaya karar verirseniz düşük gösterdiğiniz için yüklü bir vergide ödemek zorunda kalabilirsiniz.

19-Konutun değeri emlak vergisi değerinden düşük olamaz
Konutun değeri tapuda emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Ancak gerçek alım satım değeri emlak değerinin altında kalıyorsa bunu tapu memuruna söyleyin ve rakamı tapuya yazdırın.

20-Belediyeler alım-satım sonrası re’sen işlem yapıyor
Konutu aldığınız seneyi takip eden yıl içersinde emlak vergisi ödemeye başlarsınız. Tapuda alım satım yapılırken belediyelere otomatik bilgi gidiyor. Dolayısıyla alım satımı aldığınız yıl siz bildirmeseniz bile bu işlem çoğu yerde re’sen yapılıyor.

21-Kat mülkiyeti olanları tercih edin
Tamamlanmış, oturulmaya başlanmış binalarda kat mülkiyeti olanları tercih edin. Kat irtifakı bile olmayan hisseli tapu dediğimiz arsa üzerinden hisse payı devri ile satın alınan konutlardan özellikle uzak durun. Başınız çok ağrır.

22-Hangi ürünlerin olduğunu sözleşmeye yazdırın
Size gösterilen  son trend döşenmiş örnek dairelerde yok yok..ankastre, klima,mobilya vs bunları ev le beraber size satmazlar genelde. Hangi ürünler var imzaladığınız sözleşmede yazar,yazmıyorsa da yazdırın sonradan üzülmeyin..


Hatice Kolçak
Gayrimenkul Uzmanı/Mali Müşavir


Etiketler