BİR DAİRE KAÇ KİRA EDER?

9 Şubat 2016 Salı Yazdır

Türk gayrimenkul sektörü oyuncuları, bu makalenin yayınlandığı günün öncesindeki haftayı, IMF tarafından açıklanan Küresel Konut İzlemi'ni (Global Housing Watch) yorumlayarak geçirdi. Raporun, dünya genelinde satış fiyatı artışının, kira artışına göre en yüksek olduğu ülke olarak Türkiye'yi işaret etmesi, Türk konut sektörü için “balon, kira çarpanı, pahalılık” gibi kelimelerin yeniden gündemimize girmesine neden oldu.

Türk gayrimenkul sektörü oyuncuları, bu makalenin yayınlandığı günün öncesindeki haftayı, IMF tarafından açıklanan Küresel Konut İzlemi'ni (Global Housing Watch) yorumlayarak geçirdi. Raporun, dünya genelinde satış fiyatı artışının, kira artışına göre en yüksek olduğu ülke olarak Türkiye'yi işaret etmesi, Türk konut sektörü için “balon, kira çarpanı, pahalılık" gibi kelimelerin yeniden gündemimize girmesine neden oldu.

Maalesef yeni yeni finansal derinliğe kavuşmakta olan Türk gayrimenkul sektörünün, özelde konut sektörünün ucuz mu, pahalı mı sattığı, üretilen projelerin yatırıma değer mi, değmez mi olduğu gibi tartışmalar, hep “kira çarpanı" olarak tanımlanan, bir gayrimenkulün satın alma bedelinin, o gayrimenkulün aylık kira getirisine bölünmesi, çıkan rakamın ortalama bir değere göre karşılaştırılması etrafında yapıldı.

Örneğin bir daire için “kira çarpanı" değerinin 180 ay/15 yıl olmasının ortalama değer olarak kabul edildiği, bu rakamın altı için o dairenin 'ucuz', üstünün ise 'pahalı' olarak değerlendirildiği bir dönem yaşadık. Bu “ortalama değerin" hangi kriterlere, neye, hangi şehre göre belirlendiği gibi soruları bir kenara bırakırsak, bu rakamın artık güncel durum için 'ortalama değer' olup olmadığı tartışmalıdır.

Habertürk Gazetesi'nden Serkan Özger'in haberine göre İstanbul'da kira çarpanı, İstanbul genelinde 21 yıl. İlçelere odaklanacak olursak, bu sayı, Kadıköy genelinde 16 iken Acıbadem gibi semtlerde 25 yıl, Üsküdar'da Altunizade gibi belirli bölgelerde 27 yıl, Beşiktaş'ta Etiler-Levent bölgesinde 23 yıl, Sarıyer Maslak bölgesinde 21 yıl olarak hesaplanıyor. İlgili haberde, bu verilerin nereden elde edildiğine dair bir kaynak ifadesi yoktu ama bu sayıların, bilimsel olarak tespit edildiğini ve doğru olduğunu kabul ettiğimizde, bir çok bölgedeki hem binasal hem de kentsel dönüşümle ve de artık iyice azalmış arsalarda yapılan yeni projelerle İstanbul için yeni “ortalama değer" sayısının 180 ayda/15 yılda kalmadığı, yükseldiği ortaya çıkıyor.

Gayrimenkule dayalı finansal yatırım araçlarının arttığı günümüzde, artık bir süre sonra bu tür “kira çarpanı" gibi değerlerin özelliğini, gösterge değerini yitireceğini düşünüyorum. Gayrimenkulü, barınma ihtiyacı haricinde, yatırım olarak satın almak isteyen kişilerin, bir süre sonra, gayrimenkule dayalı yeni finansal enstrümanlarının yerleşmesi ve tanınmasıyla, ellerindeki parayı bu enstrümanlarda değerlendireceklerini, uzman yatırımcıların ve finansçıların yöneteceği bu tür enstrümanların getirilerini, diğer yatırım enstrümanlarınınki ile karşılaştıracaklarını, bu tür basit “kira çarpanı" verisini yeterli bulmayacaklarını düşünüyorum.

Kira çarpanı, belki sadece, barınma ihtiyacı için konut arayan kişiler için bir süre daha gösterge olacaktır ama orada da, özellikle önemli oranda sadece borçlanılarak konut alınabilen günümüzde daha çok düzenli bir gelire sahip olup olunmaması ve satın alınması hedeflenen konutun peşinat tutarının ve aylık taksitlerinin (ister krediyle bankaya, isterse de geliştiriciye borçlanılsın) ödenip ödenemeyeceğine odaklı bir durum var.

Makalemizin başlığı olan sorunun cevabına gelecek olursak, bu sorunun yanıtını, satın almak istediğiniz veya yatırım yapmak istediğiniz konutun/işyerinin, projesine, konumuna, geliştiricisine, markasına, çevresindeki benzer yapılara, ulaşım ve otopark altyapısına, işçiliğine, sosyal donatılarına, bina/site yönetim modeline ve de 2. el değerine/satış hızına bakarak ya siz vereceksiniz ya da gayrimenkul danışmanınız size söyleyecek. Ancak şunu da belirtmem gerekir; barınmak için aldığınız konutun, el emeğinizi ürettiğiniz işyerinin değeri, kaç kira ederse etsin, sizin gönlünüzdeki değeri ne ise odur; ne zamanki onu elden çıkaracaksınız, o zaman bu tür tespitler, veriler önem kazanır.


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı


Etiketler