GAYRİMENKUL OYUNLARI V.1

7 Mart 2016 Pazartesi Yazdır

Gayrimenkul alımı, satımı, kiraya vermesi ve kiralaması farklı aşamaların, farklı paydaşların, farklı ortamlarda kurgulanan ilişkilerin bir bütünü olarak değerlendirilebilir. Ben, gayrimenkul el değiştirme sürecini, 1980'lerde hayatımıza giren, bilgisayar oyunlarına benzetiyorum. Gayrimenkul Oyunları'na hoş geldiniz…

Ben çok alışamadım ve kimi arkadaşlarım gibi hayatımın bir parçası haline getirmedim ama özellikle 20'li yaşlara yaklaştığım bir dönemde bilgisayar, game watch, tetris vs. elektronik ortam oyunları ile ilgilendiğim oldu. Farklı karakterleri, tek bir hedefe odaklamak, sağdan soldan, önden arkadan gelen olumsuzlukları bertaraf etmek, yönlendirdiğin kahramanı ve kişileri sonuca ulaştırmak, mümkün olan en yüksek skoru -türlü zorluklarla uğraşırken aradaki bonusları kaçırmadan- elde etmek, hem oyunun kahramanına kazandırmak hem de kendin kazanmak, söz konusu bilgisayar oyunlarının özü diyebiliriz. Her ne kadar 20'li yaşlarım ve sonrasında bilgisayar oyunlarına, belki de iki boyutlu, yüzeysel bir ortamda birşeyleri beceremediğimden, pek bir ilgim kalmasa da, aslında özü ve mantığı itibariyle 'oyunu', hayat gerçeğimizin içine, 3 boyuta ve geniş zamana, yaymış olduk sanki.

Hali hazırda kariyerimi devam ettirdiğim gayrimenkul sektörünü de ben biraz üstte bahsettiğim bilgisayar oyunlarına benzetiyorum. Nasılı, aşağıda…

Bir gayrimenkulü satma, kiraya verme sürecine bakıldığında, gayrimenkulün el değiştirme sürecinde, mal sahibi, müşteri, mal sahibi danışmanı, müşteri danışmanı, emlakçı/aracı, hukuk danışmanları, noter, Tapu memurları, kimi zaman Maliye memurları, bankacılar vs. gibi farklı karakterler akışta rol alıyor. Bu karakterler kimi zaman sonuca ulaşmak yani satın almanın, kiraya vermenin sağlanmasına destek olurken, kimi zaman köstek oluyorlar. İster satılık, ister kiralık olarak, bir gayrimenkul arayan kişi -müşteri-, 'oyun' çerçevesinde düşünecek olursak kahramanımız, hedeflediği gayrimenkule sahip olmak için üstte bahsedilen türlü karakterlerin görüş ve önerilerini, uyarılarını değerlendirerek, kimini dinleyip, kimini göz ardı ederek, her biri ile belli bir seviyede ilişki geliştirerek, tabi muhakkak olarak yasal çerçevelere uyarak ilerliyor.

Bilirsiniz belki, bilgisayar oyunlarında, “level"lar vardır, yani “seviye"ler; her biri aşılmaya muhtaç ve biri bitmeden bir diğerine geçemediğiniz. Gayrimenkul oyunlarında da kahramanımız, hedeflediği gayrimenkule ulaşmak için türlü seviyeleri aşmak zorunda; doğru bir danışman, doğru bir bölge, doğru bir gayrimenkul, doğru bir fiyat, doğru bir zaman vs. Her biri için 'doğruyu' bulamadığınızda oyun yeniden başlıyor…

Başlıkta kullandığım “V.1", 'oyunun' iki versiyonundan biri olan “emlakçı/aracı" üzerinden ilerleyenini temsil ediyor. Diğeri ise müteahhidin/gayrimenkul geliştiricinin rol aldığı versiyon (V.2); onu da bir sonraki yazının konusu yapmak üzere bir kenara koyalım şimdilik.

Emlakçının/aracının rol aldığı 'oyunda', sonuca ulaşmak, başarmak, en yüksek skoru elde etmek, ilgili emlakçının/aracının imar uygulamaları, mimari, taşınmaz alım satım vergilendirmeleri, yatırım, pazar analizi gibi konulara ne kadar hakim olduğuna ve de kahramanımızın, yani gayrimenkul satın almak veya kiralamak isteyen müşterinin, aradığı tipte gayrimenkule uygun bir gayrimenkulün portföyünde olup olmamasına bağlı olarak, 'oyun' kolaylaşıyor ya da zorlaşıyor. Belediye, tapu dairesi, mal sahipleri ile ilişkileri iyi olan, mevzuata, hizmet verdiği yörenin gayrimenkul piyasasına hakim bir emlakçı/aracı, gayrimenkul oyunundaki kahramanımızın en büyük yardımcısı oluyor. Kendisinin de, hem gayrimenkulün mevcut sahibinin hem de söz konusu gayrimenkulü satın almak / kiralamak isteyen müşterinin memnun olması ve uzlaşması çerçevesinde kazanacağını bilerek, emlakçı-aracı, 'oyunu' -istemeden de olsa- zorlaştırıyor ya da tecrübesi ve bilgisi ile kolaylaştırıyor.

Müşteri, emlakçı/aracı ile işbirliği yaptığı 'oyunda', kimi zaman, emlakçının/aracının portföyünde uygun gayrimenkul olmuyor; arayışa başlanıyor. Eğer emlakçının/aracının portföyünde uygun gayrimenkul varsa ya da ilişkileri ile emlakçı/aracı, arayışa uygun bir gayrimenkul bulabiliyorsa, fiyat yukarıda kalabiliyor. Kimi zaman hem uygun gayrimenkul hem fiyat uygun oluyor ama gayrimenkul arzu edilen bölgede bulunmuyor. Hem talep edilen bölge, hem uygun gayrimenkul hem de fiyat denk düşüyorsa, bu defa da banka, kredi konusu araştırılıyor. Kredi de uygun koşullarda sağlanabiliyorsa, gayrimenkul, satın alınacaksa Tapu ve Kadastro İdaresi'nde tapu devir süreci, kiralanacaksa hukuk danışmanları nezdinde kira sözleşmesi imza süreci, 'oyunun' bir sonraki seviyesi oluyor. Her bir seviyenin, bir sonrakinden önce başarı ile tamamlanması gerekiyor.

Bütün seviyeleri başarıyla aşıp, aradığı gayrimenkulün anahtarını cebine koyan, 'oyunu' kazanmış oluyor. Aradığı özellikleri en çok taşıyan gayrimenkulü bulan, en uygun fiyatı ve kredi koşullarını yakalayan, emlakçıya/aracıya en az komisyonu ödeyen gayrimenkulü satın alan / kiralayan müşteri -kahraman- en yüksek puanı kazanmış oluyor.


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı


Etiketler