GAYRİMENKUL OYUNLARI V.2

21 Mart 2016 Pazartesi Yazdır

Hatırlarsınız, bir önceki makalemde, gayrimenkul el değiştirme sürecini, 1980'lerde hayatımıza giren, bilgisayar oyunlarına benzetmiş, emlakçının/aracının rol aldığı Gayrimenkul Oyunları V.1'i (versiyon 1) anlatmıştım. Bu makale de, bir önceki makalenin devamı niteliğinde olup, bu defa müteahhidin/geliştiricinin rol aldığı Gayrimenkul Oyunları V.2'yi aktaracağım. Gayrimenkul Oyunları V.2'ye hoş geldiniz…

Gayrimenkul Oyunları V.1'i anlatırken, gayrimenkul el değiştirme sürecinde birçok farklı karakterin rol aldığını ifade etmiştim. Müteahhidin/geliştiricinin rol adlığı V.2'de ise V.1'de yer alan mal sahibi danışmanı, müşteri danışmanı, emlakçı/aracı, hukuk danışmanları, noter gibi bazı karakter rol almıyor.

V.2'de müşteri -kahramanımız-, gayrimenkulü geliştiren, inşa eden/ettiren müteahhit/geliştirici ile doğrudan muhatap oluyor. Her ne kadar daha az karakter V.2'de varsa da bu defa gayrimenkul satın alırken, müşterinin karşısına bambaşka konular çıkıyor. Müteahhidin/geliştiricinin yapmış olduğu projenin ruhsatlı olup olmadı, gayrimenkulün deprem yönetmeliğine uygun olarak tasarlanıp tasarlanmadığı, eğer gayrimenkul satın alınacak proje hâlâ inşaat halindeyse, müteahhidin/geliştiricinin inşaatı bitirecek yeterli finansmana sahip olup olmadığı, inşaat ve inşaatta kullanılacak yapı malzemesinin kalitesinin vaat edilen gibi olup olmayacağı, vaat edilen tarihte projenin bitirilip gayrimenkulün zamanında teslim edilip edilmeyeceği gibi konulara müşteri -kahramanımız-, 'oyun' boyunca muhatap olmak zorunda.

Müteahhit/geliştirici açısından da oldukça sıkıntılı bir sürecin yaşandığı bir gerçek. Proje alanına yakın birçok farklı projenin olabildiği gerçeği ışığında, müşteriyi rakip firmaya kaptırmamak için daha gösterişli satış ofisleri yapmak, müşterinin satış ofisine adım atmasını sağlamak üzere farklı reklam & tanıtım çalışmaları planlamak, bir şekilde projeyi duyup satış ofisine adım atan müşteriye yine diğer projelerden çok daha iyi şekilde ağırlamak -varsa çocuklarını eğlendirmek-, vb. gibi müşterinin kendini iyi hissedeceği ortamı yaratmakla başlıyor her şey.

Müşteri, her ne kadar satış ofisinde mükemmel şekilde ağırlansa da, yine de dönüp dolaşıp, sonuç olarak, satın alacağı gayrimenkulün tasarımına, mekânsal ihtiyaçlarının karşılanıp karşılanmadığına, eğer ihtiyaç duyuyorsa projenin ebeveynlerine yakın olup olmadığına ve pek tabii ki satın almayı düşündüğü gayrimenkulün kesesine uygun olup olmadığına odaklı olarak satın alma kararını, tabii ki varsa evin hanımının tercihi doğrultusunda, oluşturuyor.

Bir üst paragrafta anlatıldığı gibi gayrimenkule ilişkin ihtiyaçlarının bir şekilde karşıladığını düşünen müşteri, bir sonraki seviyede (level), pek çok vakada olduğu gibi, eğer satın alacağı gayrimenkulün bedelini peşin ödemeyecekse, borçlanma maliyetlerinin ne olduğunu araştırmaya başlıyor. Oyunun sondan bir önceki bu seviyesinde, günümüzde artık birçok müteahhidin/geliştiricinin yaptığı gibi senet ile gayrimenkulü satın alabiliyorsa, yani banka faizinden, dosya masrafından kurtulabiliyorsa, müşteri doğrudan, imzalamak için satış sözleşmesini istiyor.

Oyunun son seviyesi olarak satış sözleşmesi imza süreci de tamamlanınca, satın alma gerçekleşmiş oluyor. Eğer inşaat bitmiş, gayrimenkul hazırsa anahtar cebe konuyor ki bu bonusluk bir durum, inşaat devam ediyorsa ki bu defa risk faktörü devreye giriyor ve gayrimenkulün, üzerinde anlaşılan şekil ve zamanda teslimi için beklenmeye geçiliyor. Eğer finansmanı güçlü, inşaat & proje yönetimini bilen, taahhütlerine sadık bir müteahhit/geliştirici ile el sıkışıldıysa, müşteri, gayrimenkulü teslim alıncaya kadar rahat uyuyor. Aksi bir durum varsa, kâbuslu geceler, müşteriyi -kahramanımızı- bekliyor.

Çoğu zaman müteahhit/geliştirici, inşaat aşamasında satış yapmayı hedeflediğinden ve tercih ettiğinden, böyle bir aşamada gayrimenkul satın alan müşteri, son bir belirsizlik olarak, ilgili projenin iskanının alınmasını beklemek zorunda kalabiliyor. Başta belediye olmak üzere sair kamu kuruluşlarının kontrol ve onayları sonrasında yapı kullanma izin belgesi -iskan- alınması ile son süreç de tamamlanmış oluyor.

Gayrimenkul Oyunları V.2'de de, hedeflediği gayrimenkule ulaşmak için türlü seviyeleri aşmak zorunda olan müşteri -kahramanımız-, doğru bir müteahhit/geliştirici, doğru bir bölge, doğru bir proje, doğru bir fiyat, doğru bir finansman yakalayamadığı takdirde, her biri için oyun yeniden başlıyor…

V.1'de olduğu gibi V.2'de de, bütün seviyeleri başarıyla aşıp, aradığı gayrimenkulün anahtarını cebine koyan, 'oyunu' kazanmış oluyor. Aradığı özellikleri en çok taşıyan gayrimenkulü bulan, en uygun fiyatı ve kredi koşullarını yakalayan, müteahhidin/geliştiricinin satın alma aşamasında vaat ettiği şekilde inşa edilmiş bir gayrimenkulü satın alan müşteri-kahramanımız-, en yüksek puanı kazanmış oluyor.


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar


Etiketler