KENTSEL DÖNÜŞÜM 'DEĞER' BAZLI YAPILMALI

16 Nisan 2018 Pazartesi Yazdır

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) düzenlediği, geleneksel hale gelen GYODER ZİRVESİ'nin 2018 yılı organizasyonu 17 Nisan Salı günü gerçekleşecek. Zirvenin bu yılki teması “Türkiye Gayrimenkul Sektörünün DNA'sı” olarak belirlenmiş. DNA, biliyorsunuz organizmaların genetik kodu. Belki zirvede de konuşmacılar değinecektir ama ben bugünden söyeleyeyim; gayrimenkul sektörünün genetiğinde artık 'kentsel dönüşüm' de var ve bu genetik kodun araştırılmaya, düzeltilmeye, başkalaştırılmaya ihtiyacı var.

Türk gayrimenkul sektörü açısından, AK Parti iktidarının, sektöre 'doping' etkisi yaratacak en önemli icraatı, 'kentsel dönüşüm' kavramının Türkiye gündemine getirilmesi ve niteliksiz yapıların yenilenmesi yönünde ciddi bir irade ortaya koymasıdır. Bu doğrultuda bir kanun ve yönetmelik de çıkarılmış, niteliksiz yapı sahiplerini dönüşüm kararı almaları, müteahhit ve gayrimenkul geliştirme şirketlerini de dönüşümde rol almaları yönünde teşvik edici adımlar atılmıştır. Maalesef şu tespiti yapmak gerekiyor; kamuoyunda 'kentsel dönüşüm kanunu' olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un Mayıs 2012'de TBMM'de kabul edilmesinden bu yana, genel kanı olarak söylemek gerekirse, istenen, hedeflenen, tasarlanan sayıda binanın yıkılıp, yenilenmesi mümkün olmadı.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın, özellikle eski bir büyükşehir belediye başkanı olan Sn. Bakan Mehmet ÖZHASEKİ'nin, göreve gelmesinden sonra geçmiş dönem yerel yönetici deneyimini de katarak kentsel dönüşümün hızlanması adına pekçok girişimi oldu. Muhakkakki getirilen yeni düzenlemeler, teşvik edici uygulamalar, kentsel dönüşüm sürecinin henüz daha başlamadığı bina ve riskli alanlarda, gerekli dönüşüm adımlarının atılmasında faydası olmuştur. Ancak herşeyin ötesinde maalesef insanlarımızın, fikri anlamda, kentsel dönüşüme hâlâ hazır olmadığını gözlemliyorum.

Niteliksiz binada oturan/çalışan belli bir kesim, aslında işin farkına vardı ve kentsel dönüşüm olayının '1 daireyi 1,5 hatta 2 daire yapma' olmadığını anladı ve ya kendisi gerekli yenileme masraflarını üstlenerek ya da belli bir oranda sahip olduğu evin/işyerinin alanından feragat ederek binalarını yeniletti. Bir kesim ise hâlâ “en azından aynı m2'yi kurtaralım bari" derdinde. Sn. Bakan'ın, kentsel dönüşüm alanlarında “emsal artışı" verilmeyeceği yönünde kendini bağlayıcı bir şekilde kamuoyuna açıklama yapmasından habersiz bir kesim ise gerek yerel belediye, gerekse de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı/Bakanı nezdinde hatırlı müteahhit arayışına devam ediyor ki evini/işyerini o müteahhidin alacağı ek emsal hakkı ile büyütebilsin.

Kentsel dönüşüm konusunun Türkiye gündemine girdiği günlerde haftalarda, konunun sıcaklığına binaen nasıl daha büyük daireye sahip olabileceğini soran dostlara, “bırak daha büyük bir daireyi, mevcut dairenin %80 m2'sini taahhüt eden bir teklif alırsan, hemen kabul et" diye tavsiyede bulunuyordum. O zaman kimsenin rağbet etmediği bu tavsiyemin doğruluğuna ve geçerliliğine bugün daha çok inanıyorum.

Üstte bahsettiğim kentsel dönüşüm tavsiyemin kavramsal temelini, bir semtte, bir mahallede, bir caddede/sokakta, biri yeni diğeri eski iki binadaki benzer büyüklük ve şerefiyedeki mekânın değerinin aynı olmayacağı, yeni olanın, güncel mühendislik uygulamalarına ve teknolojik gelişmelere, mimari/estetik beğenilere daha uygun olacağı, dolayısıyla daha çok talep göreceği, talebin olduğu yerde de değerinin eskiye göre daha yüksek olacağı, dolayısıyla makul bir oranda alansal kayıpla yapılabilecek bir yenileme sonrasında eski büyük eve/işyerine göre daha değerli bir ev/işyeri sahibi olunacağı öngörüm oluşturuyordu. Bu öngörümün doğru çıktığını bugün net olarak söyleyebilirim.

Bundan sonrası için de naçizane gerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndaki konuyla ilgili idarecilere, gerek kentsel dönüşüme tabi ev/işyeri sahiplerine gerekse de dönüşümde yer alacak müteahhitlere, 'değer bazlı kentsel dönüşüm' özelinde bir kentsel dönüşüme odaklanmalarını önermek isterim. Alansal kayıpları olacak ev/işyeri sahiplerinin yeni evlerinin/işyerlerinin, eskisine göre kaybettikleri alanın m2'sinin kat be kat üstünde değerinin olacağını farketmelerini sağlayacak bir iletişim yönetimine geçilmeli; Bakanlık bu yönde kamu spotları hazırlatıp yayınlatmalı, müteahhitler dönüşümüne talip oldukları binanın bulunduğu bölgeler için eski/yeni bina değer haritaları hazırlatmalı.

Eski ev/işyeri sahiplerinin “kayıp" hissi değil “kazanç" hissi sahibi olmadan, kentsel dönüşüm adımı atmayacağı, süreci başlatmak adına karar almayacağı belli oldu. Kentsel dönüşüm özelinde, kumar masası tabiriyle, bu dünyada depremin hayat blöfünü gören bir çoğunluk var maalesef.


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı



Etiketler