KONUT SATIŞLARININ MATEMATİĞİ

8 Şubat 2017 Çarşamba Yazdır

2016 yılı sonu itibariyle, gerçekleşen konut satış sayılarını, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) açıkladı. Herkesin 2017'ye ve yine Emlak Konut GYO öncülüğünde düzenlenen, Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) ve Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği'nin (KONUTDER) de desteklediği 240 ay vadeli yeni satış kampanyasına odaklanmışken, ben biraz geriye doğru bakmayı tercih ettim ve 2013'ten bu güne 4 yılda konut satışlarının matematiğini inceledim.

Son 4 yıldaki konut satışları, ilk satış/ikinci el satış ve ipotekli/diğer ayrıntısında, aşağıdaki tabloda yer almaktadır:

KONUT SATIŞLARI

2013

2014

2015

2016

Topl. Konut Satışları -Adet-

1.157.190

1.165.381

1.289.320

1.341.453

- Bir Önceki Yıla Göre Artış Oranı-

0,71%

10,64%

4,04%

İlk Satış -Adet-

İpotekli

203.955

171.708

192.175

200.373

-Bir Önceki Yıla Göre Artış Oranı-

-15,81%

11,92%

4,27%

-Topl. Konut Sat. İçindeki Payı-

17,50%

14,73%

14,91%

14,94%

Diğer

325.174

369.846

406.492

431.313

-Bir Önceki Yıla Göre Artış Oranı-

13,74%

9,91%

6,11%

-Topl. Konut Sat. İçindeki Payı-

28,10%

31,74%

31,53%

32,15%

Toplam İlk Satış

529.129

541.554

598.667

631.686

-Bir Önceki Yıla Göre Artış Oranı-

2,35%

10,55%

5,52%

-Topl. Konut Sat. İçindeki Payı-

45,73%

46,47%

46,43%

47,09%

İkinci El -Adet-

İpotekli

256.157

217.981

242.213

249.135

-Bir Önceki Yıla Göre Artış Oranı-

-14,90%

11,12%

2,86%

-Topl. Konut Sat. İçindeki Payı-

22,14%

18,70%

18,79%

18,57%

Diğer

371.904

405.846

448.440

460.632

-Bir Önceki Yıla Göre Artış Oranı-

9,13%

10,50%

2,72%

-Topl. Konut Sat. İçindeki Payı-

32,14%

34,83%

34,78%

34,34%

Toplam İkinci El Satış

628.061

623.827

690.653

709.767

-Bir Önceki Yıla Göre Artış Oranı-

-0,67%

10,71%

2,77%

-Topl. Konut Sat. İçindeki Payı-

54,27%

53,53%

53,57%

52,91%

Yukarıdaki tabloda yer alan sayılara, matematiğe bakınca benim çıkarımlarım aşağıdaki gibi:

İlk satış/yeni ya da ikinci el konut özelinde, toplam satışlar içinde dağılım incelendiğinde, vatandaşların tercih eğilimi görece sabit kalmış; %45-47 oranda ilk satış/yeni konut, %55-53 oranında ikinci el konut satılıyor.

Son dört yılda görece toplam satışlarda istikrarsız artış oranları oluşsa da, konut satışları artıyor; gayrimenkul, özelde konut yatırımı yine güvenli liman. 2014 yılında iktidardaki AK Parti'de genel başkan ve dolayısıyla başbakan değişimi, 2015 yılında iki genel seçim, 2016 yılındaki darbe girişimi, ciddi olumsuz etki gücüne sahipken, konut satın alma söz konusu olunca, bu etki olumsuzluk yaratmamış.

Özellikle ilk satış/yeni konutlarda, son yıl olan 2016'da ciddi faiz indirimleri ve banka destekli satış kampanyalarına rağmen, ilk satışlarda 'ipotekli' satış payı 4 yılda da değişmemiş.

İlk satış/yeni konutlarda 'ipotekli' satış, 2013'teki performansına, satış adedine hâlâ ulaşamamış. Aynı tespiti, ikinci eldeki 'ipotekli' satışlar için de yapmak mümkün.

İpotekli olmayıp, diğer tür satışlar, istikrarlı bir şekilde 4 yıl boyunca, hem ilk satış/yeni hem de ikinci el konutlarda artmış; bu gelişmede, yastık altı birikimlerin, kaynağı sorgulanmayacak paraların (yurtiçi/yurtdışı) sisteme girişlerinin teşvik edilmesinin etkisi, payı olabilir.

İlk satış/yeni konutlarda 'ipotekli' ve 'diğer' ayrıntısı incelendiğinde, diğer tür satışlar ipotekli satışlardan 1,60 kat fazla iken, 4 yıl içinde diğer tür satışlar katlanıp artarken, ipotekli satışlar yerinde saymış, dolayısıyla 2016'da diğer tür satışlar ipotekli satışların 2,15 katına çıkmış.

2013'ten 2016'ya, 4 yıl içinde ilk satış/yeni konutlar yaklaşık %20 artış gösterirken, 2. El satışlar sadece %12 artmış; konut alıcıları tercihlerini yeni konutlara doğru kaydırmaya başlamış. İlk satış/yeni konut satışlarının daha çok artmasının sebebi, özellikle son 1-2 yılda gerçekleştirilen KDV indirimleri, cazip ödeme planlı yeni konut satış kampanyaları olabilir.

Yukarıdaki sayılardan, pek çok açıdan bakıp, farklı sonuçlar çıkarılabilir. Görünen o ki, her daim gündemde olan, kampanyalar düzenlenen, pek çok kez yasalar/yönetmelikler bazında şöyle olsa böyle olsa denilen ilk kez satışa konu olacak yeni konutlar kadar ikinci elde el değiştiren konutların piyasası da önemini koruyacak. İkinci el satış piyasasını, bu sektörde faaliyet gösteren aracıların hizmet ve faaliyetlerini düzenleyen bir yasanın hâlâ olmamasını da, sanırım bu noktada not düşmek ve hatırla(t)mak gerekiyor.


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı



Etiketler