MÜTEAHHİDE SERMAYE ALT SINIRI, YAPI RUHSATI ÖNCESİ ÖN SATIŞ ŞARTI GELSİN

28 Mayıs 2018 Pazartesi Yazdır

Hazır iki sıcak gelişme biraraya gelmişken, bunlarla ilgili olan, epeydir aklımda yer edinen iki konuyu tek bir makalede işlemeyi uygun gördüm. Söz konusu iki gelişmeden birisi 24 Haziran 2018'de gerçekleştirilecek Cumhurbaşkanlığı ve Milletvekili genel seçimleri, diğeri de güncel olarak başlatılan yine ağırlıklı kamu bankalarının indirimli finansman sağladığı, Gyoder, Konutder ve İnder'in başı çektiği konut satış kampanyası.

Geçmişi son birkaç yıla dayanan, firmaların biraraya gelerek ortak faiz oranı, indirim ve vade önerdikleri konut satış kampanyalarından birisinin daha başlatılmış olması ve erkene alınan seçimler, hem bir durum tespiti yapmaya hem de bir öneride bulunmaya, bence, zemin hazırladı. Giriş paragrafında bahsettiğim, konjonktürü fırsat bilerek dile getireceğim iki konu da aslında gayrimenkul geliştirme özelinde bir iyileştirme sağlamaya ve oluşabilecek olumsuzluklara bir önlem getirmeye yönelik. Önerme sebeplerini, detay ve gerekçelerini aşağıda nakledeceğim iki konudan birisi müteahhitlik -özelde gayrimenkul geliştirme işi- yapabilmek için bir alt sermaye limitinin getirilmesi, diğeri de mer'i kanunun aksine, konut (ön ödemeli) satışının yapı ruhsatından sonra değil önce yapılması.

Gayrimenkul sektörü, son birkaç yıldaki örneklerinde görüldüğü üzere, ortak bir konut satış kampanyasını, stoklar belli bir adedi geçtiğinde ve görece satın alma talebinin yavaşladığı dönemlerde başlatıyor. Aslında bu durum, belki biraz da hesapsız bir üretimin, ihtiyatsız bir yönetimin sonucu olduğunu gösteriyor ki sanırım pek dikkate almıyor ya da görmezden geliyoruz ki kampanyalar sıklaşmaya başladı. Dikkate alamıyoruz ya da durumu biliyoruz ama susuyoruz çünkü günümüzün gayrimenkul geliştirici firmaları, ağırlıklı 'patronaj' yöntemiyle idare ediliyor; her ne kadar pek çok firmada iş geliştirme müdürü/koordinatörü/yöneticisi olsa da patron inşaat yapmak istiyorsa, kendisinin kararını, inşaatın yapılacağı bölgedeki eğer varsa konut/işyeri fazlalığına dair hiçbir rapor, analiz değiştiremiyor. Patrona göre pazarlama ve satışın işi ne? O yapıyor, onlar da satsınlar… Satılmıyorsa, sorun pazarlamacılarda, satışçılardadır genelde.

İşte tam da bu ikilem noktasındaki önerim, her ne kadar Tüketici Kanunu güncel olarak yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satışı yapılamayacağını söylese de benim önerim önce ön ödemeli satışın yapılması ve belli bir oranda satış yapılırsa, projenin yapı ruhsatına hak kazanması; satılamayan, belli bir sürede satış başarısı gösteremeyen projelerin, talep görecek, satışı canlandıracak özellikler kazanmasını sağlayacak revizyonlar yapılarak yeniden satışa sunulması ve belli bir bağımsız bölüm adedi ya da belli bir satılabilir alan büyüklüğü yakalandığında yapı ruhsatına kavuşması. Belli bir sürede satılmayan proje için sözleşme yapanlara gerekli iadeler zamanında yapılır ve olası mağduriyetleri önlenmiş olur. Ayrıca, eğer önce satar sonra yapmaya geçersek, projenin finanse edilebilirliği sağlanacağı, işçinin, taşeronun, malzemecinin alacakları garanti altına alınacağı gibi satılmamış stok adedinin de belli bir seviyede kalması sağlanacaktır. Kısaca satılabilir, kârlı proje geliştirme garanti altına alınmış olacaktır.

Diğer yandan, banka kurmak için gerekli bir alt sermaye zorunluluğu olduğu gibi özellikle gayrimenkul geliştirme işi yapacak müteahhitlik firmaları için de belli bir ödenmiş sermaye alt limiti getirmek uygun olacaktır. Fuar standı yapımı işinde markalaşmış bir firmanın sahibi ağabeyimiz, sektördeki firma çokluğundan yakınırken, “sabah erken kalkıp biraz kendisini iyi hisseden, standçı mı olsam diyor" diyordu. Sanırım bu tespit, belli bir sınırlama bulunmayan ve özellik gerektirmeyen müteahhitlik için de geçerli. Galiba artık bu alanda da ciddi bir düzenleme gerekiyor; konut satış adedinin 1,4 milyonu geçtiği, bir konutun ortalama 300.000 TL ile satıldığı düşünülürse, çok büyük bir ekonominin oluştuğu böyle bir alanda ciddi kurallar olmalı.

Müteahhidin, boyundan büyük bir inşaat işine kalkışmaması için ödenmiş sermayesi ile ilişkili bir alansal büyüklükte ya da sermayesi ile orantılı bir keşif bedelinde bir proje/inşaat üstlenmesi, hem müteahhidin yapacağı projeden konut/işyeri satın almış tüketicilerin, hem de inşaat işinde çalışacak işçilerin, alt yüklenicilerin, yapı malzemesi tedarik edecek firmaların risklerini minimize edecektir. Eğer kullanacaksa, müteahhidin bankalardan finansman sağlaması, bu vesileyle kolaylaşacaktır. Diğer yandan, belli büyüklükteki inşaat işlerini üstlenmek isteyen müteahhitler, örnekleri yakın geçmişte oluşmaya başlayan, sermaye yeterliliği sağlamak adına farklı firmalar arası 'iş ortaklığı' kültürü de edineceklerdir.

Üstte dile getirdiğim iki konunun, iki önerinin, 24 Haziran 2018 seçimi ile ilişkisi ne derseniz, cevap, bu önerileri dikkate alıp yerine getirmeyi vadedecek cumhurbaşkanı adaylarının ve partilerin/ittifakların, bence toplum nezdinde, belki küçük de olsa artı bir puan alacakları yönündeki inancımdır.

BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı



Etiketler