OFİSLER, MEKÂNDAN ORTAMA DÖNÜŞÜYOR

14 Kasım 2016 Pazartesi Yazdır

Propin'in (Property Investment Consultancy) 2006 yılından beri İst.'daki ofis yapıları üzerine yayınladığı “İstanbul Ofis Raporu Genel Bakış” raporunun 2016/3. Çeyrek raporu, yakın geçmişte yayınlandı. Raporun, bence, en öne çıkan tespiti, ofis binalarında stoğun ve boşluk oranlarının artması.

Bahsi geçen rapora göre inşaatı tamamlanan yeni binalarla birlikte ofis stoğundaki büyüme sürüyor. Mevcut stok büyüklükleri, ofisin Merkezi İş Alanı (MİA) içinde veya dışında olmasına göre şu şekilde tespit edilmiş:

- MİA: Yüzde 37
- MİA dışı-Avrupa: Yüzde 18
- MİA dışı-Asya: Yüzde 30
- Gelişmekte olan ofis bölgeleri; Kağıthane-Bomonti-Kartal/Maltepe-Batı Ataşehir: Yüzde 15

A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarına ilişkin bulgular ise şöyle:

- MİA: Yüzde 25

- MİA dışı-Avrupa: Yüzde 18
- MİA dışı-Asya: Yüzde 18.6

Rakamların dili, gayrimenkul piyasasını, belki de konuttan sonraki en önemli yatırım alanlarından biri olan 'ofis' binaları alanında, sanırım işlerin beklendiği gibi gitmediğini söylüyor. Propin raporunda, boşluk oranlarının artışının sebebi, kısmen 15 Temmuz darbe girişimine ve buna bağlı olarak bazı uluslararası firmaların Türkiye'deki faaliyetlerini durdurmaları ya da faaliyete geçme kararlarını iptal etmeleri olarak gösterilmişse de, kanımca ofis stoğunda ve boşluk oranlarının artışının genel bir sebebi var; teknoloji ve ulaştırma alanındaki gelişmeler.

Konuya öncelikle teknoloji açısından bakacağım: Önce araç içi mobil telefonlar, sonra cep telefonları, en nihayetinde akıllı telefonlar ve hiç şüphesiz gelişen internet altyapısı, belli bir mekâna bağlı kalmaksızın, işimizi yapabilmemizi sağladı. Akıllı telefonlar ile e-posta gönderebilme, oluşturulan dokümanları revize edebilme, grafik vs. görsel sunum araçları oluşturabilme gibi işlemlerin akıllı telefonlara taşınması, ofise, ofiste bulunabilecek araçlara olan bağımlılığı azalttı. Pek çok iş, bugün bir cafenin masasında otururken görülebilir hale geldi. 'Sanal ofis' olarak adlandırılan, geçici kullanım temelinde organize edilen, daha çok adres gösterme, süreli toplantı yapma, basılı evrakların posta/kargo gibi kanallardan teslim alınması-verilmesi gibi işlevleri olan bu ofis ortamlarının öne çıkması da, sürekli bir ofiste bulunma zorunluluğunu ortadan kaldırdı.

Diğer yandan, ulaşım alanında son yıllarda katedilen gelişmeler de hareketliliği destekledi. Eskiden şehirler arası konaklamalı gidip – gelişler yerini, günü birlik git-gellere bıraktı. 1-2 sene içinde tamamlanacak otoyollar, hızlı trenlerin de bu etkiyi artıracağını şimdiden söylemek mümkün. Diğer yandan gelişen, sayısı artan havayolları da yurtiçinde/yurtdışında pekçok şehri bir birine bağlarken, iş insanları birkaç günde yapacakları işleri, aynı gün tamamlama - akşam eve dönme ve daha önce ulaşım zorluğu nedeniyle girmek istemeyecekleri farklı şehir pazarlarını gündemlerine alma moduna sahip oldular; baz-merkez ofiste geçirdikleri zaman azalmaya başladı.

Bu gelişmeler bence şunu ortaya koyuyor: Giderek daha az ve daha küçük ofislere ihtiyaç duyacağız ve de ofisleri, ihtiyacımız olduğunda 'geçici' kullanacağız; 'mekân' değil 'ortam' bizim için önemli olacak. Ortam, bize işimizle ilgili yapmak istediklerimizi sağlıyorsa, orası bizim için ofis olacak. Ofis yatırımı yaparken, iki değil, üç defa düşünülmeli…


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı


Etiketler