TAKASLASAK DA MI SATSAK?

13 Eylül 2017 Çarşamba Yazdır

Her ne kadar bazıları istatistiki verileri “rakamlarla yalan söyleme sanatı” olarak değerlendirse de, biz yine de istatistik üreten araştırmaların, güvenilir olduğunu ve ortaya çıkan verilerin, subjektif çıkarımlara sebep olsa da, genele yönelik söylenebilecek gerçek ve doğru birşeyler ortaya koyduğunu ifade edelim ve ona göre pozisyon alalım. Bu girizgâhı, Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK), 2015 yılı verilerini derlemek üzere 2016 yılında yapmış olduğu ve o yıl Eylül ayı içinde sonuçlarını yayınladığı 'Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması' verilerini, konut sahipliği özelinde değerlendirmek için yaptım.

TÜİK'in gerçekleştirdiği son 'Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması' bence en net olarak, gayrimenkul sektörü özelinde şu çıkarımı ortaya koymuş: Yeni konut satın alacaklar, yine konut sahibi olanlar…

Üstteki kanıya nasıl vardığımı özetlemem gerekirse, bahsi geçen araştırmada, araştırma katılımcılarının bir konuta sahipliğini ifade eden 'konut mülkiyeti' oranlarına yıl ve gelir grubu göz ardı edilerek bakıldığında, konut sahibi olanlar %60,4 olarak belirlenmiş. Kiracıların oranı ise %23,3 çıkmış. Lojmanda oturduğunu ifade eden katılımcıların oranı %1,4 iken, bu üç grubun dışında, oturduğu konutun 1. derece yakınlara, akrabalara vs.'ye ait olduğunu söyleyenlerin oranı %14,8 olmuş.

Sözkonusu yüzdeleri göz önüne aldığımızda konut sahibi olmayıp, konut satın alma eğiliminde olabileceğini düşündüğümüz büyüklük en çok %39,5 oluyor ki lojmanda ya da 1. derece yakınlarına, akrabalarına ait bir konutta ikamet edenlerin, bir konut satın alma yüküne girip girmeyecekleri belirsizdir; hazır belli bir konut masrafları yokken, birikimleriyle bir konut satın alma eğilimine girebilirler ya da dertsiz başlarına dert açmazlar ve zaten başlarını sokacak bir ev varken, kendilerine yeni bir masraf kapısı açmazlar.

Şu halde geriye “kira ödeyeceğime, kendi evimin taksitini öderim" diyecek kiracılar net bir şekilde konut satmak için hedef kitle haline gelmektedir ki bu kesimin de 'gelir' özelinde irdelenmesi gerekir. Bugünkü konut/mortgage kredi faizleri özelinde bakıldığında, 100 m2'lik, ort. 4.000 TL/m2 (KDV dahil) birim fiyatla 2+1 bir daire satın almak isteyecek bir aile, mevzuat gereği, satın alacağı daire bedelinin en çok %80'i için kredi kullanabilecektir. 400.000 TL'nin 320.000 TL'si için 10 yıl vadeli aylık sabit taksit ödemeli bir kredi kullanıldığında, bugün için aylık 4.700 TL konut kredi taksiti ödenmek zorundadır. Bu noktada yine TÜİK'in 'hanehalkı tüketim harcamasının dağılımı' verilerine başvuracak olursak, ortalama bir Türk ailesi aylık kazancının %25,2'sini 'konut ve kira' için ayırmaktadır. Şu durumda, konut satın almak için 4.700 TL aylık taksit ödeyecek bir ailenin evine 18.800 TL aylık gelir girmelidir. Son kez TÜİK verilerine başvuracak olursam, bu aylık gelir ortalamasını tutturabilenler, 'sıralı yüzde 20'lik gruplar itibarıyla yıllık eşdeğer hanehalkı kullanılabilir fert gelirinin dağılımı' listesinde 'son %20'lik dilim' olarak tanımlanan grupta olanlardır; Türkiye'nin %80 oranında nüfusu, bu aylık ortalama geliri yakalamaktan uzaktır.

Şimdi hem konut mülkiyeti hem de gelir dağılımı verilerini birlikte irdelediğimizde, bu makalemin başlığının bir sorudan ziyade, anlamlı bir önerme olduğu, sanırım daha kolay anlaşılacaktır. Günümüzde, satış ofislerinde satış yapılabilecek esas müşteri, hali hazırda hasbelkader (satın alma, miras, vs.) elde edilmiş bir evi olan, muhtemel o evi satıp, üzerine aylık kazancı ve masraflarıyla orantılı bir meblağı kredi/senet ödemesi için ayırabilecek gelir dağılımında orta düzey olarak nitelendirilebilecek kesimlerdir. Bu çerçevede, müşterinin elindeki bir konutu takasa almayı kabul edecek gayrimenkul geliştiricilerin, daha kolay yeni konut satabileceklerini öngörüyorum…


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı


Etiketler