TAPU MU, HİSSE Mİ, FON MU, SERTİFİKA MI?

20 Mart 2017 Pazartesi Yazdır

Son birkaç yıldır, gayrimenkul sektörünün finansmanına yönelik olarak çok ciddi adımlar atılıyor. Yurtdışında önemli bir finansal enstrüman olarak görülen gayrimenkul yatırımları, artık ülkemizde de 'başımı sokacak bir ev', 'ekmek teknesi' hüviyetinden sıyrılarak, daha çok bilinen faiz, borsa, döviz, altın gibi konvansiyonel yatırım araçları arasına girmeye başladı.

Sermaye Piyasası Kurulu, son yıllarda sektörümüze yönelik önemli adımlar atarak, gayrimenkule dayalı yeni finansal enstrümanları yatırımcıların ilgisine sundu. Çok önceden beridir faaliyette olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ile başlayan, gayrimenkul özelinde finansal getiri elde etme imkanını artık, birkaç yıl önce işler hale getirilen Gayrimenkul Yatırım Fonları ve en son açıklanan Gayrimenkul Sertifikaları da sağlayacak.

Tabii en önemli konu öncelikle, finans sektöründen gelir elde etmek isteyen yatırımcılar ve onları yönlendiren aracı kuruluşların, gayrimenkul sektörünü ve bu sektöre dayalı yatırım enstrümanlarını radarlarına almalarını sağlamak gerekiyor. Bu konuda bütünleşik bir pazarlama & tanıtım çalışmasına ihtiyaç olduğu kesin. Bilinmeyen bir alana, bir enstrümana kimsenin yatırım yapması beklenmemeli. Hele ki, üstte de yazdığım gibi yıllardır konvansiyonel yatırım araçlarını takip ede gelmiş bir finansal aracılık/danışmanlık sektörünün birden rotayı gayrimenkule çevirerek yatırımları sektörümüze yönlendireceği hayaline kapılmamak gerekiyor. Yine de bu konudaki şansımız, Başbakan Yardımcısı Sn. Mehmet Şimşek'in getiri yüzdeleri bakımından sektörümüzü işaret etmesidir; bazı finansal yatırımcıların, aracıların bu işareti bir kenara not ettikleri kesin… Bence şeffaflık, veri, kayıt ve izlenebilirlik sağlandığı ölçüde, gayrimenkul yatırımları da talep görecek.

Uzmanlığı finansal yatırım olan kesimin dışında, esas konu bence, toplumun, birikimlerini gayrimenkulde değerlendirme arzusunu, tapu edinerek değil de gayrimenkule dayalı yatırım araçlarına yönlenerek yapmasını sağlayabilmek. Bizim gibi tapu edinmeye meraklı bir toplumun, gayrimenkul alırken ya da satarken, genel olarak isminin üzerinde yazmadığı bir belgeye para yatırmaya ikna edilmesi pek kolay olmayacaktır. Yine de finansal yatırımcıların yanısıra genel kamuoyu nezdinde de gayrimenkule dayalı alternatif yatırım araçlarını tanıtmakta fayda var…

Kısaca, şu an geçerli olan gayrimenkule dayalı finansal enstrümanları, doğrudan gayrimenkul satın alma (tapu edinme), Gayr. Yatırım Ortaklıkları'nın hisselerine yatırım, Gayrimenkul Yatırım Fonları'na katılım ve Gayrimenkul Sertifikaları satın alma olarak özetleyebiliriz. Hepsi gayrimenkule dayalı bu enstrümanların birbirlerine göre benzerlik ve farklılıkları, avantaj ve dezavantajları, aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

Doğrudan gayrimenkul satın alımı (tapu kayıtlarında sahiplik kaydı), gerek alım-satım süreci, gerekse de sahiplik döneminde yönetim süreci göz önüne alındığında, bireysel olarak takip edilmeye muhtaç olması, ciddi vergilendirmelere tabi olması bağlamında sahibine oldukça ciddi yükler getirmektedir. Tapu kayıtlarında ismen yer alıyor olmak ve herkesçe bilinen bir gayrimenkul edinimi söz konusu olduğu için halk nezdinde en güvenilir yatırım aracıdır.

GYO'lar aracılığıyla yatırım, Borsa'da işlem gören hisse senetleri üzerinden, şirket değerlerinin artışı (veya azalışı) özelinde işlerliği olan bir enstrümandır. Sıkı bir şekilde, ulusal ve uluslararası siyasi, politik ve ekonomik gelişmelerin, sektörel durumların takibini gerektiren Borsa özelinde bir yatırım olduğu için gerek yatırımcının ya da görevlendirdiği aracısının, neredeyse 7/24 kontrol ve işlem yapmasını gerektiren, gayrimenkulün değerinden ziyade, gayrimenkulün sahibi şirketin değeri üzerinden getiri (ya da kayıp) sağlayan bir yatırım aracıdır.

Gayrimenkul Yatırım Fonları, gayrimenkullerin değer artışı ve/veya akar elde etmesi özelinde kazanç (veya kayıp) getiren yatırım araçlarıdır. Türkiye'de, gerek nüfus artışı, gerek evlenme ve boşanmaların artışı, gerekse de refahın artması sonrasında toprak ve binalar her daim değerlenmektedir. Uzun dönemli yatırım öngören, ve belki aynı zamanda yatırımından belirli frekanslarda gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için yıllara sari söz konusu değer artış kazancı ve kira getirisi sağlayan Gayr. Yat. Fonları, uygun bir yatırım aracıdır.

Gayrimenkul Sertifikaları, en son faaliyete geçirilen yatırım aracı olarak, en bilinmez enstrüman konumunda olmakla birlikte, belki de önü en açık yatırım aracıdır. Bir projenin, güncel ve tamamlanması sonrasında hedeflenen değerleri arasındaki fark kadar yatırımcısına kazanç sağlamayı hedefleyen Gayr. Sertifikaları, Borsa özelinde işlem görecek olmaları, küçük paylarla alınıp satılabilmeleri, süreli olmaları, arzu edildiğinde fiziki gayrimenkule de sahip olabilme imkanı tanıması bağlamında avantajlara sahiptir.

Orta yaş ve üzeri halkımızın genlerinde gayrimenkule yatırım yapmak var; bu kesimi üstteki özellikle yeni yatırım enstrümanları konusunda ikna etmek biraz zaman alabilir. Ancak, çok hızlı gelişen, değişen, tüketen bir genç neslin de gelmekte olduğu aşikar. Günümüzü değil ama geleceği hedefleyerek üstte bahsettiğim gayrimenkule yatırım araçlarını konumlamak ve hedef kitleyi çok iyi tarifleyerek bu enstrümanları ona göre yaygınlaştırmak gerekiyor ki arzu edilen finansal kaynak Türk gayrimenkul sektörü için yaratılabilsin…


BENİM MEKANLARIM

İsmail Özcan

Y. Mimar

Genel Müdür Vekili, TURYAP Yapı



Etiketler